世田谷で予算から街を選ぶ。急行停車駅・各停・バス便で変わるもの

世田谷で家を買うとき、予算を先に決めてから街を選ぶほうが早く決まります。 街を決めてから予算を合わせようとすると、条件に合う物件が出てこないまま時間が過ぎます。同じ予算で買えるものは、路線と駅からの距離で変わります。

株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。価格そのものは時期で動きますので、ここでは予算で何を削ると広さが取れるかを書きます。

削れるものは4つしかない

予算が足りないとき、動かせるのは次の 4 つです。どれを削るかを先に決めてください。

• 駅からの距離。 徒歩7分を15分にする
• 停まる電車の種類。 急行停車駅から各駅停車の駅へ移る
• 築年。 新しいものから中古へ、あるいは古家付きの土地へ
• 種別。 戸建てからマンションへ、またはその逆

急行が停まる駅は、価格が上がる

区内で急行や特急が停まるのは、小田急線の下北沢・経堂、京王線の明大前・千歳烏山、田園都市線の三軒茶屋・二子玉川です。便利さはそのまま価格に乗ります。

ひと駅ずれるだけで条件は変わります。経堂と千歳船橋、三軒茶屋と駒沢大学、二子玉川と用賀。通勤時間が5分増えるかわりに、部屋がひとつ増えることがあります。

街ごとの性格は、エリアガイドにまとめてあります。

• 経堂で暮らすということ
• 三軒茶屋・駒沢大学で暮らす
• 二子玉川・用賀・桜新町で暮らす
• 千歳烏山・明大前・芦花公園
• 等々力・尾山台・上野毛で暮らす

駅から離れると、世田谷では坂とバスが出てくる

徒歩15分を超えるとバス便の物件が増えます。ここで気をつけていただきたいのは、徒歩分数が坂を考えていないことです。不動産の広告の徒歩時間は、不動産の表示に関する公正競争規約で道路距離80mを1分として計算します。勾配も信号も入りません。

国分寺崖線に沿った一帯（成城・喜多見・上野毛・瀬田）には高低差があります。地図の徒歩10分と、坂を上る徒歩10分は別物です（世田谷は坂の街）。

戸建てとマンションで、同じ予算の中身が変わる

• マンションは駅に近い場所に出やすく、管理と修繕を人に任せられます。かわりに管理費と修繕積立金が毎月かかります
• 戸建ては同じ予算で広さと駐車場を取りやすく、修繕は自分で積み立てます

子育て中のご家庭での比べ方は世田谷で子育て向けに買うなら、買った後の費用の違いは買ってから続く費用にまとめました。

古家付きの土地という選び方

築40年を超える家が建った土地は、解体を前提に価格が付いていることがあります。 建て替えて住むつもりなら候補に入ります。

ただし確かめることが 2 つあります。前面道路の幅が4m以上あるか（建築基準法42条2項のセットバックが要るか）と、接道義務（同法43条）を満たしているかです。満たしていない土地は再建築不可として扱われ、住宅ローンが組みにくくなります（細い道と再建築不可）。

正直に申し上げると

• 世田谷の価格は、23区の中でも安いほうではありません。 予算を広さに回すなら、各駅停車の駅かバス便まで広げてください
• 「待てば安いものが出る」とは申し上げられません。条件の良い物件は、出たら数日で決まります
• 区外（調布・川崎側）まで広げると選べる数は増えます。ただし世田谷に住む利点（区の制度・学区・相談窓口）は区内の話です。何を優先するかを先に決めてください
• 価格は時期で動きます。この記事の考え方は変わりませんが、金額は必ずその時点で調べてください

まとめ

予算 → 削るもの → 街の順で決めると、見る物件の数が絞れます。価格の根拠の読み方は世田谷の中古戸建ては高いのか、ローンの順番は住宅ローンは事前審査からにまとめました。

ご予算から一緒に組み立てます（不動産購入・物件探し）。