世田谷の細い道と再建築不可。売る前に接道を確かめておく

世田谷を歩いていると、車がすれ違えない細い道の奥に、住宅が並んでいる一角に出会います。もともと農道や里道だったところに、時代を追って家が建っていった名残です。

こうした土地を売るとき、避けて通れないのが接道の確認です。ここを知らずに売り出すと、契約の直前に「建て替えができない土地でした」と分かって話が壊れることがあります。先に調べておけば、それを前提にした売り方ができます。

接道義務とは

建築基準法第43条により、建物を建てる敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。これを接道義務といいます。

火事のときに消防車が入れるか、逃げられるか。そのための決まりです。

この要件を満たさない土地には、原則として新しく建物を建てられません。これが再建築不可と呼ばれる状態です。今建っている家に住み続けることはできますが、取り壊して建て直すことができません。

42条2項道路とセットバック

ただし、法律ができる前から家が建ち並んでいた道をすべて「道路ではない」としてしまうと、街が成り立ちません。そこで建築基準法第42条第2項は、一定の条件を満たす幅4メートル未満の道を、道路とみなす扱いにしています。2項道路、みなし道路と呼ばれます。

この場合、建て替えのときに道路の中心線から2メートル後退した線まで敷地を下げる必要があります。これがセットバックです。

• 幅3メートルの道なら、中心から2メートルなので、片側0.5メートルずつ後退
• 向かい側が川や崖の場合は、反対側の境界から4メートル後退することがあります

**後退した部分には、建物も塀も門も建てられません。**建ぺい率・容積率の計算からも除かれます。つまり、登記簿上100平方メートルの土地でも、セットバック後に建物を建てられるのは95平方メートル、ということが起こります。

売却価格に直接効いてくる部分です。

世田谷でよくある形

旗竿地

道路から細い通路が伸び、その奥に敷地が広がる形です。通路部分の幅が2メートル以上あるかどうかが分かれ目になります。1.8メートルしかない、途中でくびれている、という土地は再建築不可となる可能性があります。

私道に接している

前面道路が公道ではなく、近隣の方々の共有になっている場合です。建築確認上は問題なくても、持分や掘削承諾の有無が売買に影響します。

通路が共有

旗竿地の通路部分を複数の家で共有しているケース。持分の割合と、そこに誰の権利があるかを登記簿で確認する必要があります。

再建築不可でも売れないわけではない

「建て替えられない」と聞くと売却をあきらめてしまわれる方がいらっしゃいますが、**そうではありません。**買主層と価格が変わる、というのが正確なところです。

• 現金で買う方 — 住宅ローンが付きにくいため、現金での購入が中心になります
• 隣地の所有者 — 隣が買えば一体の土地となり、接道を満たす場合があります。いちばん高く買える可能性があるのが隣の方、ということが起こります
• 不動産会社の買取 — リフォームして再販する、あるいは隣地とまとめて整備する前提で買い取ります（買取と仲介の比べ方）

また、建築基準法第43条第2項第2号による特定行政庁の許可（かつての「43条但し書き」）を受けられる場合があります。一定の空地に接しているなど要件がありますが、これが通れば建築が可能になることがあります。世田谷区の建築審査課にご相談ください。

調べ方

1. 道路の種別を調べる

世田谷区の道路種別を調べれば、前面道路が42条1項の道路なのか、2項道路なのか、そもそも建築基準法上の道路ではないのかが分かります。区の窓口のほか、オンラインで確認できる仕組みも用意されています。

2. 建築計画概要書を取る

今建っている建物の建築確認の際に提出された書類です。当時どういう接道条件で確認が下りたのかが分かります。区の窓口で閲覧・写しの取得ができます。

3. 現地で通路の幅を測る

旗竿地の場合、いちばん狭い箇所を測ってください。図面上は2メートルでも、ブロック塀の厚みで実際には足りていないことがあります。

先に知っておけば、売り方が変わる

接道に問題があると分かっている土地は、**最初からそれを前提に売り出すことができます。**現金購入層に向けて募集する、隣地の方に声をかける、買取を含めて比べる。いずれも、事前に分かっていればとれる手です。

いちばん避けたいのは、売買契約を結んだ後に判明することです。境界も同じで、先に確かめておくほど選べる手が増えます（境界と測量）。買主の住宅ローンが下りず、白紙解除となって、また最初からやり直しになります。

BATONでは査定の段階で、登記簿・公図・道路種別を確認したうえで金額をお出ししています。世田谷は細街路の多い区です。ここを飛ばして数字だけをお伝えすることはできない、というのが実務の感覚です。