世田谷で家を買ってから続く費用。税・管理費・積立金・修繕の備え

家を買うときの資金計画で抜けやすいのは、買った後に毎年かかるお金です。住宅ローンの返済額だけで家計を組むと、数年後に足りなくなります。戸建てとマンションで中身が違うので、分けて整理します。

株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。ご相談のときに資金計画へ必ず入れている項目です。

買うときにかかる費用は、物件価格の6〜9%が目安

まず入口の費用です。物件価格のほかに次のものがかかります。

• 仲介手数料。 法定の上限は、売買価格が400万円を超える部分について3％＋6万円＋消費税（宅地建物取引業法46条と報酬告示の速算式）
• 印紙税、登記費用（登録免許税と司法書士の報酬）
• 不動産取得税
• 住宅ローンの事務手数料・保証料、火災保険料
• 固定資産税の精算（売主が払った分を、引き渡し日から日割りで負担します）

手元の現金がどこまで減るかを先に出してください。 諸費用までローンに入れると、月々の返済が上がります。

毎年かかるのは、固定資産税と都市計画税

ここで世田谷の方が戸惑うのが窓口です。23区内の固定資産税と都市計画税は、東京都が課税します（都税事務所）。区役所ではありません。納税通知書は毎年 6 月ごろに届きます。

• 税額は固定資産税評価額から計算します。売買価格ではありません
• 住宅用地には税額を軽くする特例があります。空き家にして住宅を取り壊すとこの特例が外れます（空き家になったら）
• 新築には一定期間、税額を軽くする期限つきの特例があります。年度で変わるので、都税事務所のページで確かめてください

マンションで続く費用

• 管理費。 日常の管理に使います
• 修繕積立金。 大規模修繕に備えます。築年とともに上がるのが普通で、長期修繕計画に改定の予定が書かれています
• 駐車場・駐輪場の使用料

買う前に見るのは、いまの金額ではなく計画に書かれた改定の予定です。国土交通省が専有面積あたりの目安を示しているので、極端に安い積立金は「あとで上がる」か「修繕できない」のどちらかだと考えてください（中古マンションを買うなら管理を見る）。

戸建てで続く費用

マンションのように毎月引かれないかわりに、自分で積み立てる必要があります。

• 屋根と外壁の塗り替え。10〜15年に一度が目安です
• 給湯器の交換。10年を超えたら見込んでおきます
• シロアリの点検、庭木の手入れ
• 水回りの設備（キッチン・浴室・トイレ）の交換

毎月いくらか決めて別口座に移すのが確実です。 マンションの修繕積立金と同じことを、自分でやると考えてください。

住宅ローン控除が終わる年も、計画に入れる

住宅ローン控除は期間が決まっています。終わった翌年から、手取りが実質的に減ります。 返済額は変わらないのに家計が苦しくなった、というご相談はここから始まります。

控除の期間と額は入居した年の要件によります。借入のときに何年後に終わるかを書き留めて、その年に子どもの進学などが重ならないかを見てください。繰り上げ返済をするなら、控除が終わったあとに回すほうが有利になる場合があります。要件は年で変わるので、国税庁のページで確かめてください。

火災保険と地震保険

火災保険は住宅ローンを組むときにほぼ必須です。地震保険は任意ですが、火災保険だけでは地震による損害は出ません。

世田谷は多摩川・野川・仙川の沿いに浸水想定の区域があります。水災を補償に入れるかは、ハザードマップを見てから決めてください（世田谷のハザードマップの読み方）。

正直に申し上げると

• 「賃貸より安くなる」とは申し上げられません。 修繕と税は家主ではなく自分が負います。借りるか買うかの比べ方は賃貸 vs 購入をご覧ください
• 修繕積立金が安い中古マンションは、買った後に値上げの議案が出ることがあります
• 固定資産税は 3 年ごとに評価が見直されます。買ったときの額が続くわけではありません
• 税額や特例の要件は年度で変わります。最終的な判断は税理士か都税事務所にご確認ください

まとめ

毎月の返済額に、税・管理費・積立金・自分で積む修繕費を足した額が、本当の住居費です。ご相談のときにFPが資金計画をお作りしますので、この形で並べてご覧いただけます（不動産購入・物件探し）。

ローンの手続きの順番は住宅ローンは事前審査からにまとめました。