住宅ローンは物件より先に事前審査。融資実行までの順番と要る書類

住宅ローンは、物件を決める前に事前審査を通しておくのが順番です。買える金額がはっきりしますし、人気のある物件では申し込みのときに差が付きます。手続きは事前審査・本審査・金銭消費貸借契約・融資実行の 4 段階です。

株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。それぞれの段階で何が起きるか、何を用意するかを書きます。

1. 事前審査（仮審査）。物件が決まる前に通す

金融機関が、収入と信用情報からいくらまで貸せるかを仮に判断する手続きです。数日で結果が出ます。物件が決まっていなくても申し込めます。

用意するのは次のものです。

• 本人確認書類
• 収入を示す書類（会社員は源泉徴収票、自営業は確定申告書の3年分）
• 他の借入の状況（車のローン、カードの分割、奨学金も入ります）

ここで出る金額は「貸せる額」で、「返していける額」ではありません。 この差が後で家計を圧迫します。予算は世田谷で家を買う前に決める4つのことの考え方で先に決めてください。

2. 購入の申し込みと、ローン特約

物件が決まったら申し込み、売主と価格・引き渡し時期を合わせて契約へ進みます。

契約書にはローン特約が入ります。審査が通らなかったときに契約を白紙に戻せる取り決めで、期限が決まっています。 この日までに本審査の結果が出ないと、特約が使えなくなることがあります。期限は必ず確認してください。

3. 本審査。物件の書類も見られる

契約のあとに本審査へ進みます。事前審査と違い、物件の資料も審査の対象です。

• 売買契約書、重要事項説明書
• 登記事項証明書、公図、測量図
• 建物の図面、検査済証

ここで止まりやすいのが再建築不可や接道の問題がある物件です（細い道と再建築不可）。世田谷には幅4m未満の道に接する敷地が多く残っているため、事前審査が通っていても本審査で条件が付くことがあります。

4. 金銭消費貸借契約と、融資実行

本審査が通ったら、金融機関とローンの契約を結びます。そして決済の日に融資が実行され、売主へ代金が払われて引き渡しを受けます。登記は同じ日に司法書士が行います。

融資の実行日は、引き渡しの日と同じ日に合わせます。 引っ越しの日取りはこれが決まってから押さえてください。

共働きで組むときは、形を先に決める

ご夫婦の収入を合わせて借りる場合、形が 2 つあります。どちらにするかで、団体信用生命保険と住宅ローン控除の扱いが変わります。

• ペアローン ── お二人がそれぞれ契約します。控除はお二人が受けられますが、手数料も 2 本ぶんかかります
• 収入合算（連帯債務・連帯保証） ── 契約は 1 本です。合算する側の扱いは金融機関ごとに違います

どちらかが働けなくなったときに、返済がどうなるかを先に確かめてください。将来どちらかが仕事を辞める見込みがあるなら、そこも計画に入れます。

変動と固定、どちらを選ぶか

ここは「正解がある」話ではありません。判断の材料は住宅ローン選びで重要なこと5選に書きました。見るのは次の 3 点です。

• 金利が上がったときに、家計が耐えられるか
• 返済期間が何年か（期間が長いほど、金利の差が総額に響きます）
• 団体信用生命保険の条件。病気で返済が免除される範囲は商品ごとに違います

住宅ローン控除は、入居した年の要件で決まる

住宅借入金等特別控除（租税特別措置法41条）は、入居した年の要件が適用されます。 床面積、所得の上限、住宅の種別ごとの借入限度額、控除の期間はたびたび変わります。

中古については、2022年の改正で築年数ではなく新耐震基準に適合しているかで見るようになりました。 登記簿の建築日付が1982年1月1日以後なら適合として扱われます。

数字は年で変わるので、国税庁のページでその年の要件を確かめてください。 個別の判断は税理士か税務署へ。

正直に申し上げると

• 事前審査に通っても、本審査で落ちることはあります。 契約から引き渡しまでに転職すると、条件が変わることもあります
• 他の借入は、思っているより審査に響きます。カードの分割払いも借入です
• 審査に落ちた理由は、たいてい教えてもらえません。金融機関を替えると結果が変わることがあります
• 返済の総額は、金利だけでなく手数料と保証料でも変わります。諸費用を含めて比べてください

まとめ

順番を守ると、物件探しが速くなります。先に事前審査、次に物件、最後に契約です。買った後に続く費用は買ってから続く費用にまとめました。

資金計画はご相談のときに無料でお作りします（不動産購入・物件探し）。