世田谷で家を買うとき、年収からいくらまで借りてよいのか。銀行が貸す額と、返せる額は違う

「この年収で、世田谷ならいくらの家まで買えるのか」。家を買おうと考えたとき、最初に浮かぶ問いだと思います。

先にお答えすると、銀行が貸してくれる額と、毎月無理なく返せる額は別の数字です。 銀行の上限まで借りられても、その額が暮らしに合うとは限りません。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。この記事では、2つの数字の出し方と、家計からの逆算の手順を書きます。

銀行はどう計算しているのか

銀行が見るのは、年収に占める年間返済額の割合です。返済比率（返済負担率）と呼びます。多くの民間銀行は社内の基準を30〜35%前後に置いています。住宅金融支援機構のフラット35は、年収400万円以上なら35%以下、400万円未満なら30%以下が基準です。

ここで分かりにくいのが、審査に使う金利です。民間銀行の多くは、実際に適用する金利ではなく、それより高い「審査金利」で返済額を試算します。 審査金利の水準は銀行ごとに異なり、公表されていないことがほとんどです。

年収800万円の方を例に、返済比率30%（毎月20万円）で計算します。期間は35年、元利均等返済です。

同じ年収でも、使う金利によって2,000万円の差が出ます。 銀行によって審査の結果が大きく違うのは、このためです。

家計から逆算する

銀行の数字とは別に、ご自分の家計から上限を出します。手順は3つです。

1. 今の住居費を書き出す。 家賃、駐車場代、更新料を12で割った額を足します
2. 毎月の貯蓄額を確かめる。 実際に残っている額で見ます。住居費を増やす余地は、この中にしかありません
3. 買った後の固定費を引く。 残った額が、ローンの返済に回せる額です

3つめの固定費は見落とされがちです。マンションなら管理費と修繕積立金で月3〜4万円ほど、これに駐車場代が加わります。固定資産税と都市計画税も、月に直すと1〜2万円ほどになることがあります。戸建てには管理費がない代わりに、外壁や屋根の修繕のために、月2〜3万円ほどを自分で積み立てておきたいところです（買ってから続く費用）。

たとえば、今の家賃が18万円で、毎月10万円を貯蓄しているご家庭が、買った後の住居費の総額を22万円までと決めたとします。マンションの管理費・積立金と税で6万円かかるなら、返済に回せるのは16万円です。年1.5%、35年なら、借入額は約5,200万円になります。

銀行が6,500万円まで貸すと言っても、この家計の上限は約5,200万円です。低いほうの数字を、物件を探す上限にしてください。

世田谷で予算を決めるときに

世田谷は土地の価格が高く、希望を並べると予算を超えやすい地域です。予算が足りないとき、借入を増やす前に、駅からの距離、路線、広さ、築年数のどれを動かせるかを考えます（予算から街を選ぶ）。

共働きで2人の収入を合わせて借りる場合は、片方の収入が減った時期の返済も試算してください。産休や育休、時短勤務で、世帯の収入は数年下がることがあります（ペアローンと収入合算）。

手元の資金も、すべて頭金に入れないでください。諸費用に加えて、引っ越し後の出費と、生活費の半年分ほどを残しておくと、急な支出に耐えられます（買うときの諸費用）。

正直に申し上げると

• 「年収の何倍まで」という目安は、参考程度に見てください。 同じ年収でも、お子さまの人数、車の有無、貯蓄の額で、返せる額は大きく変わります
• 金利は上がることがあります。変動金利で借りるなら、今の返済額だけで判断しないでください（変動金利が上がったとき）
• ここに書いた銀行の基準は目安です。実際の審査は銀行ごとに異なり、勤務先や勤続年数、ほかの借入も見られます
• 家計全体の設計については、ファイナンシャルプランナーへのご相談も選択肢になります

まとめ

銀行が貸す額は審査の金利で変わります。ご自分の家計から逆算した額と比べ、低いほうを上限にしてください。 上限が分かったら、物件を決める前に事前審査を通しておくと、探す範囲がはっきりします（住宅ローンは物件より先に事前審査）。

今の家計から、世田谷のどの街でどのくらいの家を探せるか、一緒に整理することもできます（不動産購入・物件探し）。