共働きで世田谷に家を買う。ペアローン・連帯債務・収入合算の違いと、持分の決め方

世田谷で家を買うご夫婦の多くは共働きです。駅に近い3LDKを買おうとすると、1人の収入では借りられる額が足りず、2人の収入を合わせて借りることになります。

合わせ方は3つあります。どれを選んでも借りられる額は大きく変わりませんが、育休や転職、どちらかに万一のことがあったときの扱いがまったく違います。 株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。3つの違いを、選ぶときに効くところだけに絞って書きます。

3つの形

ペアローン

夫と妻がそれぞれ住宅ローンを組み、互いの連帯保証人になります。2人とも住宅ローン控除を受けられるので、税金から戻る額がいちばん大きくなりやすい形です。 そのかわり契約が2本になり、事務手数料と登記の費用も2本分かかります。

連帯債務

1本のローンを2人で借り、2人とも全額について返す義務を負います。フラット35など、扱える金融機関が限られます。2人とも持分に応じて控除を受けられます。

収入合算（連帯保証型）

借りるのは1人で、もう1人は連帯保証人になります。控除と団信は、借りた本人にしか付きません。 保証人の側は、持分を持たないことが多くなります。

団信で差が出るところ

団体信用生命保険（団信）は、借りた人が亡くなったときなどにローンの残りが保険で返される仕組みです。

ペアローンで夫が亡くなった場合、夫の分のローンは無くなりますが、妻の分はそのまま残ります。 3つの形の中で、ここがいちばん誤解されやすいところです。妻の収入だけで残りを返し続けられるか、借りる前に確かめてください。

収入合算（連帯保証型）で団信に入っているのが夫だけなら、妻に万一があってもローンは減りません。収入の柱が2本ある家庭では、この差は軽くありません。

登記の持分は、出したお金で決める

家の持分は、誰がいくら出したかの割合で決めます。借入額も、出したお金に数えます。

夫が頭金500万円とローン3,500万円、妻がローン2,000万円で6,000万円の家を買えば、夫が出したのは4,000万円、妻は2,000万円なので、持分は夫3分の2、妻3分の1です。出したお金と違う持分で登記すると、差額が贈与とみなされることがあります。 親からの援助がある場合も同じ考え方です（住宅取得資金の贈与）。

選ぶときの目安

• 2人とも正社員で、収入の差が小さい。 ペアローンで2人とも控除と団信を持つ形が向いています
• 収入の差が大きい、または一方がパートや時短。 収入合算か連帯債務で1本にまとめ、諸費用を抑える形が考えられます
• 将来どちらかが仕事を離れる予定がある。 1人の収入で返せる額に抑え、もう1人の収入は繰上げ返済と貯蓄に回す形もあります

金融機関によって、収入合算で数えられる割合（合算者の収入の半分まで、など）が違います。同じ世帯でも、借りられる額は金融機関で数百万円変わることがあります。

育休と転職

• 育休中は収入が下がりますが、ペアローンの返済額は変わりません。育休の予定がある場合、その期間の家計を借りる前に一度並べてみてください
• 本審査の前に転職すると、勤続年数の条件で審査が通らないことがあります。転職は引き渡しの後にしてください（家を買うまでの流れ）

正直に申し上げると

• 2人の収入の上限まで借りると、どちらかが働けなくなったときに返済が止まります。 借りられる額と、無理なく返せる額は別の数字です
• 離婚したとき、ペアローンや連帯債務は整理が難しくなります。家を売っても残債が残る場合、2人とも返す義務が続きます。話しにくいことですが、持分と返済の分担は書面にしておくと後で揉めにくくなります
• 税金と相続の扱いは家庭ごとに違います。個別の判断は税理士・金融機関にご確認ください

まとめ

税金で戻る額を大きくしたいならペアローン、諸費用を抑えたいなら連帯債務か収入合算。ただし選ぶときに一番効くのは、どちらかの収入が止まったときに返し続けられるかどうかです。 ローンの選び方は住宅ローン選びで重要なこと、控除の要件は住宅ローン控除が使えるかどうかにまとめました。

世帯の収入から、どの街のどの広さが無理なく買えるかを一緒に考えることもできます（不動産購入・物件探し）。