家を買うときの火災保険と地震保険。世田谷の多摩川沿いと高台で変わる選び方

住宅ローンの手続きが進むと、銀行や仲介会社から火災保険の案内を受けます。引き渡しまでの慌ただしい時期なので、勧められたまま入りがちです。

ですが、火災保険は火事だけの保険ではありません。 何を付けて何を外すかで、数十年の負担も、いざというときに受け取れる額も変わります。世田谷は多摩川沿いの低地と高台で、必要な補償が違います。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。決め方の順番を書きます。

先に知っておく4つのこと

• 期間は最長5年です。 2022年10月から、それまでの10年が5年になりました。更新のたびに、その時点の保険料に変わります
• 地震の被害は火災保険では出ません。 地震で起きた火事も、原則として同じです。地震保険を付ける必要があります
• 民間の住宅ローンでは、火災保険の加入を条件にしていることが多くあります。 フラット35も同じです。地震保険は任意です
• 保険の会社は自分で選べます。 銀行の提携の保険に限られるわけではありません

保険料を決める2つのもの

建物の構造

住宅の火災保険は、燃えにくさで3つに分かれます。

同じ木造でも、省令準耐火の建物と認められるとT構造になり、保険料が大きく下がります。 世田谷の3階建ての建売は、準耐火建築物であることが多いので、確認の書類を売主に頼んでください。証明が出せずにH構造で入ると、差額を払い続けることになります。

建物の評価額

火災保険の額は、物件の価格ではなく、建物を建て直すときの額で決めます。世田谷の物件価格の大半は土地です。土地は燃えないので、保険の対象に入りません。 物件価格で考えると、過大な額を提案されていても気付けません。

水災の補償はどうするか

水災の補償は、保険料への影響が大きい項目です。2024年10月からは、水災の料率が市区町村ごとに5段階に分かれました。

世田谷は、区内で状況が大きく異なります。

• 多摩川に近い低地： 玉堤、野毛、鎌田、宇奈根などの川に近い地域。2019年10月の東日本台風で、区内の多摩川沿いに浸水の被害が出ました
• 野川・仙川の周辺： 川沿いの低い土地
• 高台のマンションの上の階： 水につかる見込みが低く、外すかどうかの検討の余地があります

「世田谷だから大丈夫」でも「世田谷だから危ない」でもなく、住所で判断してください。 ハザードマップで、洪水と内水の両方を確かめます（世田谷のハザードマップの読み方）。

ただし、高台でも、半地下の駐車場や地下室がある家は事情が違います。低いところに集まる雨水で浸水することがあります。

地震保険

地震保険は法律に基づく制度で、保険の会社によって補償と保険料が変わりません。

• 保険金額： 火災保険の30〜50%の範囲で決めます。上限は建物5,000万円、家財1,000万円です
• 割引： 免震建築物、耐震等級、耐震診断、1981年6月1日以後の建築。重ねては使えません
• 支払い： 損害の程度に応じて、全損・大半損・小半損・一部損の4区分です

地震保険は、建物を建て直す費用を賄うものではありません。 被災後の生活を立て直すための資金と考えてください。耐震等級の割引を受けるには、住宅性能評価書などの書類が要ります（旧耐震の中古を買ってよいのか）。

マンションと戸建てで違うところ

マンションの共用部分は、管理組合が保険に入っています。自分で入るのは専有部分です。マンションで多いのは、水漏れで下の階に被害を出す事故です。 個人賠償責任の特約が付いているか確かめてください。管理組合の保険でカバーされていることもあるので、重ならないように調べます。

戸建ては、落雷、風災、雪災、盗難、水濡れのどこまでを付けるかを選びます。

正直に申し上げると

• 保険料を下げることだけを目標にしないでください。 外した補償の被害が起きたとき、貯蓄で賄えるかどうかで決めるものです
• 火災保険の保険料は近年上がり続けています。今の額が将来も続くとは考えず、更新時の値上がりも含めて家計を見てください（買ってから続く費用）
• 商品の内容と保険料は会社と時期で変わります。実際の補償は保険の会社や代理店の説明でご確認ください

まとめ

建物の構造を書類で確かめ、評価額は建物だけで見て、水災は住所で判断する。地震保険は生活再建の資金として別に考える。 この順番で決めれば、勧められたまま入るより納得して選べます。諸費用全体は買うときの諸費用にまとめました。

検討中の物件の水害の見込みと、構造の書類の確かめ方も、一緒に見ることができます（不動産購入・物件探し）。