変動金利が上がると、毎月の返済はどうなるのか。5年ルールと125%ルール、未払利息の見方

住宅ローンを変動金利で借りる方は、新規の貸出の8割を超えるといわれています。一方で、2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除してから、変動金利の基準となる店頭金利は段階的に上がってきました。

金利が上がったら返済はどうなるのか。仕組みを知らないまま不安に思う方も、ルールがあるから大丈夫と考える方も、見込みを誤ることがあります。 株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。この記事では、数字を置いて順に追います。

金利の見直しと、返済額の見直しは別

変動金利は、多くの銀行で半年ごとに金利が見直されます。ただし、毎月の返済額まで半年ごとに変わるとは限りません。ここで出てくるのが2つのルールです。

• 5年ルール： 金利が変わっても、返済額は5年間そのまま
• 125%ルール： 5年後に返済額を見直すとき、増える額は直前の1.25倍まで

どちらも法律の決まりではなく、銀行ごとの商品の約束です。 このルールを置いていない銀行もあります。金利が低い商品を選ぶときは、説明書でルールの有無を確かめてください。

数字で追う

5,000万円を、年1.0%、35年、元利均等で借りたとします。毎月の返済は約14.1万円です。5年後のローン残高は約4,388万円になります。

この時点で金利が上がっていたら、残り30年で計算し直した返済額は次のようになります。

年4.0%でも、返済額の増加は月3.5万円ほどに抑えられます。ただし、これは支払いが先に延びるだけで、利息が減るわけではありません。 抑えられた差額のぶん、元金の減り方が遅くなります。

未払利息とは何か

毎月の返済は、利息の部分と元金の部分に分かれています。金利が上がると、同じ返済額の中で利息が占める割合が増え、元金の減りが遅くなります。

さらに金利が上がり、利息が毎月の返済額を上回ると、払いきれない利息が残ります。これが未払利息です。 先ほどの例で、5年目の終わりごろに金利が年4.0%まで上がっていたとします。残高約4,388万円にかかる月の利息は約14.6万円です。返済額は約14.1万円のままなので、差額の約0.5万円が払いきれずに残ります。

実際には、金利がいつ、どこまで上がるかは誰にも分かりません。これは仕組みを説明するための試算です。未払利息の扱いと、最終回の返済で残った額をどう精算するかは銀行によって異なるので、契約の前に確かめてください。

買う前に試しておくこと

• 金利が1%、2%上がったときの返済額を計算する。 上の表のように、月2〜4万円の増加を家計が吸収できるかを見ます（年収からいくらまで借りてよいのか）
• 増える時期を想像する。 5年後、10年後は、教育費が増える時期と重なっていないでしょうか
• 借り換えと固定への切り替えの条件を調べる。 借り換えには諸費用がかかり、金利が上がってからでは条件が良くならないこともあります
• 手元の資金を残す。 金利が上がったときに一部を繰上げ返済できる資金があると、選べる手が増えます

変動か固定か

どちらが得になるかは、今後の金利が分からない以上、誰にも答えられません。判断の軸は「金利が上がったときに家計が持つか」です。

借入額が年収に比べて大きいご家庭、教育費の山が近いご家庭、定年までの期間が短いご家庭は、返済額が決まっている固定金利が持つ安心の価値が高くなります。逆に、手元の資金に余裕があり、繰上げ返済で対応できるご家庭は、変動金利の低さを取る選択もあります。一部を固定にする組み合わせの商品もあります（住宅ローン選びで重要なこと）。

正直に申し上げると

• 5年ルールと125%ルールは、返済額の急な増加を和らげる仕組みで、負担そのものを減らす仕組みではありません
• 世田谷では借入額が大きくなりやすく、そのぶん金利の上昇が家計に強く響きます。同じ1%の上昇でも、5,000万円と3,000万円では増える額が違います
• この記事の数字は計算の例です。金利の見通しを示すものではありません。実際の条件は銀行の商品説明書で確かめ、家計全体の判断はファイナンシャルプランナーなどの専門家にご相談ください

まとめ

2つのルールは、支払いを先に延ばす仕組みです。買う前に、金利が2%上がったときの返済額を計算し、その額でも暮らせる借入額に収めてください。 借り入れの手順は事前審査から融資実行までにまとめました。

検討中の物件で返済がどう変わるか、一緒に試算することもできます（不動産購入・物件探し）。