50代から世田谷で家を買う。ローンの期間と、定年の後に残る返済をどう考えるか

「子どもが独立したので、駅に近いマンションに移りたい」「家賃を払い続けるより、今のうちに買っておきたい」。50代で家を考える理由は、こうした暮らしの変化であることが多いと思います。

30代の買い方との一番の違いは、定年の後の返済まで含めて計画を立てる必要があることです。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。50代の家の買い方で、先に数字で見ておきたいことを書きます。

借りられる期間はどれだけあるか

住宅ローンには、完済のときの年齢の上限があります。多くの民間銀行とフラット35で、完済時に満80歳未満が基準です。

つまり55歳で借りると、期間は最長でも25年ほどです。同じ額でも、期間が短いと毎月の返済は重くなります。

審査では、年収に対する返済の比率に加えて、定年後の返済の見込みも見られます。金融機関によっては、80歳まで借りられても、実際の審査は完済年齢をもっと手前で見ることがあります。 健康状態も関わります。団体信用生命保険に入れないと借りられないローンが多いので、持病のある方は早めに確かめてください（事前審査から融資実行まで）。

定年の時点で、残高はいくらか

ここが肝心です。55歳で4,500万円を25年で借りて、毎月18.0万円を払うと、65歳の時点の残高は約2,900万円です。

この2,900万円をどうするのかが、50代の計画の中心です。 考えられる道は3つです。

• 退職金で一括返済する。 老後の資金が減るので、残る額で暮らせるかを試算します
• 年金の中から返し続ける。 月18万円は、多くのご家庭で年金の大部分にあたります。現実的かどうかを確かめます
• 借りる額を減らす。 今の家を売った額や貯蓄を頭金に入れて、3,000万円を20年で借りるなら月約14.5万円です

老後の資金の見通しと一緒に考えるのが、この年代の家の買い方です。銀行が貸してくれる額を、そのまま使わないでください（年収からいくらまで借りてよいのか）。

年齢に合わせた仕組み

親子リレー返済

フラット35などにある仕組みで、お子さまが返済を引き継ぐ形で借ります。 親の年齢で期間が短くならず、期間を延ばせます。ただし、お子さまの将来の家計に関わるので、ご本人の納得が前提です。

リ・バース60

住宅金融支援機構が保険を付ける形の、60歳以上を対象にしたローンです。毎月は利息だけを払い、亡くなった後に、家を売るか相続人が返すかで元金を精算します。50代向けには、リ・バース50があります。

毎月の負担は軽くなりますが、元金が減らないので、金利が上がると負担が増えます。 使える金融機関と物件にも条件があります。

今の家を売って買い替えるとき

世田谷では、広い戸建てを売って、駅に近いマンションへ移る方が少なくありません。

順番

売りを先にするか、買いを先にするかで、資金の動きと仮住まいの有無が変わります（売り先行か買い先行か）。今のローンが残っている場合は、売却の額で完済できるかを最初に確かめてください。

税金

自宅を売ったときの3,000万円の特別控除と、新しい家の住宅ローン控除は、原則として併用できません。 売却の利益が大きいご家庭では、どちらが有利かを計算して選びます（自宅を売ったときの税金）。

選ぶ家の見方も変わる

50代で買う家は、この先の30年を過ごす家です。

• 坂と段差。 世田谷は坂の街です。今は平気な坂も、70代、80代でどう感じるかを考えます
• 買い物と病院までの距離。 車を手放した後も暮らせるかを見ます
• マンションの修繕積立金。 年金生活の中で、値上がりを払い続けられるかを見ます（中古マンションは管理を見る）
• 出口。 施設に移るときや相続のときに、売りやすい物件かどうかも見ておきます

正直に申し上げると

• 無理に買うより、賃貸のままのほうが合うご家庭もあります。 ただ、高齢になると賃貸の審査で難しくなることがあるのも事実で、そこを心配して買われる方もいらっしゃいます（賃貸か購入か）
• お子さまに資金の援助を受ける場合や、相続の見通しがある場合は、ご家族で話し合ってから決めてください
• この記事の金額は計算の例です。老後の資金計画はファイナンシャルプランナーに、税の判断は税務署または税理士にご確認ください

まとめ

定年の時点の残高を計算し、その返し方を決める。そのうえで、今の家の売却額と貯蓄から借入額を決める。 この順番で考えれば、50代からでも無理のない買い方は見つかります。

今の家の売却も含めて、世田谷での住み替えの全体を一緒に考えることもできます（不動産購入・物件探し）。