世田谷で旧耐震の中古を買ってよいのか。1981年と2000年の線と、買う前に確かめること

世田谷には、1970年代に建った戸建てやマンションが今も多く残っています。駅に近く、価格も手頃なので、物件を探していると候補に入ってくることがよくあります。

「旧耐震は買わないほうがよいのか」という問いの答えは、建物ごとに確かめてから決める、です。 築年数だけで全部を外すと選択肢が減り、価格だけで選ぶと後で困ることがあります。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。線の引かれ方と、確かめる順番を書きます。

2つの線

1981年6月1日

建築基準法の耐震基準が大きく変わった日です。これ以降の基準を新耐震、それより前を旧耐震と呼びます。

判定に使うのは、完成した日ではなく、建築確認を受けた日です。 1982年に完成した建物でも、確認が1981年5月以前なら旧耐震の可能性があります。建築確認の日は、確認済証や建築計画概要書で確かめられます。

2000年6月1日

木造住宅について、柱と土台の接合の方法や、壁の配置の決まりが明確になった日です。この日より前の木造は、新耐震であっても、今の基準より弱い部分が残っていることがあります。

世田谷区も、1981年6月から2000年5月までに着工した木造住宅を、耐震診断の支援の対象に含めています。「新耐震だから安心」と言い切れるのは、木造ではこの2つめの線より後です。

戸建てで確かめること

• 建築確認の日。 上で書いたとおりです
• 増改築の履歴。 古い木造は、増築部分との接続が弱点になることがあります
• 耐震診断の結果。 売主が受けていれば、その内容が重要事項説明の対象になります
• 壁の量と配置。 1階に大きな窓や駐車場があり、壁が少ない建物は、揺れに弱くなりやすい形です

建物が旧耐震なら、耐震改修を前提にするか、建て替えを前提に土地として買うかの判断になります。建て替える場合は、今の法規で同じ大きさの家が建つかを先に調べてください（セットバックが要る土地）。

マンションで確かめること

マンションの耐震は、1戸の持ち主だけでは動かせません。管理組合の動きを見ます。

• 耐震診断を受けたか。 受けていれば結果を確かめます
• 改修の計画と資金はあるか。 修繕積立金の残高と、総会の議事録に手がかりがあります（中古マンションは管理を見る）
• 建物の形。 ピロティ（1階が柱だけの駐車場）のある建物は、弱点になりやすい形です

環七や国道246号などの特定緊急輸送道路に面した、一定の高さがある旧耐震の建物は、東京都の条例で耐震診断が義務になっています（2011年4月1日施行）。診断の結果、耐震性が不足しているのに改修が進んでいない建物もあります。道路沿いの物件は、その状況も確かめてください。

お金の面で変わること

旧耐震の建物には、購入の場面でも不利な点があります。

• 住宅ローン。 金融機関によっては担保の評価が低くなり、借りられる額や期間が短くなることがあります。フラット35にも耐震性の基準があります
• 税の優遇。 住宅ローン控除は、原則として新耐震であることが要件です（住宅ローン控除が使えるかどうか）。親からの資金援助の非課税の特例にも耐震の要件があります（住宅資金の贈与）
• 売るとき。 同じ理由で次の買主が見つかりにくく、価格も伸びにくくなります

物件価格が安くても、改修費を足し、控除が使えない前提で計算すると、新耐震の物件と総額が変わらないことがあります。比べるときは、物件価格ではなく、住み始めるまでの総額で見てください。

世田谷区の支援

世田谷区は、一定の木造住宅について、耐震診断士の無料派遣と、補強設計・改修工事の費用の一部助成を設けています。対象は1981年5月以前に着工したものと、1981年6月から2000年5月までに着工したものです。

設計や工事の契約の前に区への事前相談が要り、年度の途中で受付が終わることがあります。 額と条件は年度ごとに変わるので、世田谷区の防災街づくりの窓口で最新の内容を確かめてください。

正直に申し上げると

• 旧耐震の建物のすべてが、地震に弱いわけではありません。 一方で、強いと言い切る材料もありません。診断の結果がなければ、分からないというのが正確です
• 目視の建物状況調査では、耐震性の判定はできません。耐震性を知るには耐震診断が要ります（建物状況調査で分かること）
• 建物の安全性の判断は建築士に、税の適用は税務署または税理士にご確認ください

まとめ

建築確認の日で2つの線を確かめ、診断の結果を見て、総額で比べる。この順番で見れば、旧耐震かどうかは数ある条件の一つになります。 内見で見るところは内見で見る8つの点にまとめました。

気になる物件の建築確認の日と書類を、一緒に確かめることもできます（不動産購入・物件探し）。