世田谷で中古住宅を買う前の内見。写真と図面に出てこない8つの点

中古を買うかどうかは、内見の 30 分で決まります。ただし見るべきは広さや日当たりではありません。そこは写真と図面で分かるからです。 世田谷で後から効いてくるのは、前面道路・水回り・管理・隣地との境界の 4 つです。

株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。ご一緒する内見で実際に確かめている点を書きます。

1. 前面道路の幅を、その場で測る

幅 4m 未満の道に接していると、建て替えのときに敷地を後退させることになります（建築基準法42条2項、いわゆる2項道路のセットバック）。世田谷には古くからの住宅地が多く、この道が残っています。

後退した部分には建てられないので、使える敷地は図面の数字より小さくなります。接道義務（同法43条）を満たさない敷地は再建築不可として扱われ、住宅ローンが組みにくくなります（世田谷の細い道と再建築不可）。

2. マンションなら、部屋より先に管理を見る

専有部分はあとから直せますが、管理は買った人が直せません。 見るのは次の 3 つです。

• 長期修繕計画があるか。いつ、何を、いくらで直す予定か
• 修繕積立金の残高と、1 戸あたりの月額。国土交通省が専有面積あたりの目安を示しています
• 滞納の有無。総戸数に対して何戸が滞納しているか

掲示板と駐輪場、ゴミ置き場を見ると、計画書の数字より早く状態が分かります（中古マンションを買うなら管理を見る）。

3. 水回りは、水を流して見る

キッチン・洗面・浴室・トイレで、実際に水を出してください。流れの遅さと臭いは、写真にも書面にも出ません。 給湯器は本体に製造年が書いてあります。10 年を超えていれば、入居後に交換の費用を見ておく必要があります。

4. 隣地との境界を、目で追う

塀が敷地の内か外か、樹木や雨樋が越境していないか。境界が決まっていない土地は、引き渡しの前に測量で止まることがあります。 境界標（金属鋲やコンクリート杭）があるか、売主に確認してください（境界と測量でつまずかないために）。

5. 建物状況調査（インスペクション）の有無を聞く

2018年4月1日に施行された宅建業法の改正で、媒介契約書に建物状況調査のあっせんの有無を書くことが義務になりました（同法34条の2第1項第4号）。調査済みなら報告書を見せてもらえます。

されていない場合、買う側で頼むこともできます。費用はかかりますが、構造と雨漏りの状態が分かると、価格の交渉にも根拠が持てます。

6. 旧耐震かどうかを確かめる

1981年5月31日までに建築確認を受けた建物は旧耐震です（同年6月1日施行の建築基準法施行令の改正）。住宅ローン控除では、2022年の改正で築年数ではなく新耐震基準に適合しているかで見るようになり、登記簿の建築日付が1982年1月1日以後なら適合として扱われます。

7. 売主が住んでいる家では、聞き方を変える

家財があると床と壁は見えません。そのかわり住んでいる人にしか分からないことを聞けます。

• 冬の寒さと結露、夏の 2 階の暑さ
• 近隣との関わり、町会の有無
• 直した場所と、その時期
• 売る理由（答えたくない事情もあるので、無理には聞きません）

欠点を正直に話す売主の家は、たいてい手入れもされています。

8. 2回目は、夕方か雨の日に行く

1 回目は昼の明るい時間に見るものです。2 回目は、帰宅する時間帯に駅から歩いてください。 街灯の間隔、人通り、踏切の待ち時間、坂の勾配は、晴れた昼には分かりません。雨の日に行けると、水の溜まる場所も見えます。

正直に申し上げると

• 内見は 1 日 3 件までにしてください。 4 件以上まわると、どの家のどこが良かったか混ざります
• 気に入った家ほど欠点が見えなくなります。見に行く前に、確かめる項目を紙に書いてください
• 売主が個人の中古では、契約不適合責任（民法562条、2020年4月1日施行の改正民法）の期間を短く定めるのが普通です。引き渡し後に見つかった不具合は自分の負担になりやすいので、買う前に見ることの重みが新築とは違います

まとめ

内見は「気に入るか」を確かめる場ではなく、買ってから困ることが無いかを確かめる場です。価格の見方は世田谷の中古戸建ての価格の見方、買った後に続く費用は買ってから続く費用にまとめました。

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