中古住宅を買う前の建物状況調査。分かること、分からないこと、頼むタイミング

中古の家を買うとき、多くの方が不安に思うのは、「見えないところが傷んでいないか」です。内見は数十分で終わります。床下も屋根裏も見ないまま、数千万円の判断をすることになります。

ここで使えるのが**建物状況調査（インスペクション）**です。2018年4月1日の宅建業法の改正で、中古住宅の取引の中に位置づけられました。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。何が分かり、何が分からないのか、いつ頼むのかを書きます。

どんな調査か

国の講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、建物の状態を調べます。

• 構造： 基礎、壁、柱、床の傾きやひび割れ
• 雨水の浸入： 屋根、外壁、開口部のまわり、室内の雨漏りの跡
• 方法： 目視と計測が中心です。壁を壊すような調査はしません

戸建ての調査は2〜3時間ほどで、費用の目安は5〜7万円前後です。床下と屋根裏まで入るかどうかで内容が変わるので、依頼の前に範囲を確かめてください。

分かること、分からないこと

建物状況調査は、耐震性を判定するものではありません。 ここを誤解している方が少なくありません。

分かるのは、調査した時点で見えた範囲の劣化や不具合です。次のことは対象外か、分からないことが多いと考えてください。

• 耐震基準を満たしているか（旧耐震の中古を買ってよいのか）
• 壁の中の配管や配線の状態
• シロアリの有無（別の調査が要ることがあります）
• 設備が今後何年使えるか

「不具合なし」という結果は、見える範囲で見つからなかったという意味です。欠陥がないことの保証ではありません。

誰が頼むのか

宅建業法の改正後、仲介会社は売主・買主との媒介契約の際に、調査をする者のあっせんができるかを示すことになりました（34条の2）。売買の前に調査が済んでいれば、その結果の概要が重要事項説明の対象になります（35条）。

買主が自分で頼むこともできます。ただし、建物はまだ売主のものなので、調査には売主の承諾が要ります。 立ち会いの日程も売主に合わせることになります。

調査をする人は、ご自分で選ぶこともできます。売買の当事者と利害の無い人を選びたい方は、調査の実績と報告書の見本を確かめてから頼んでください。

いつ頼むのか

一番の悩みどころは時間です。人気のある物件では、買付から契約までが1〜2週間ほどしかありません。

1. 内見で気になる点を書き留める（内見で見る8つの点）
2. 買付を入れるときに、調査をしたいと伝える。 契約の前に調査を入れることを条件に含めます（買付証明書と値引き）
3. 売主の承諾を得て、日程を押さえる
4. 結果を見て、契約に進むか、条件を相談するかを決める

買付の段階で伝えておかないと、後から言い出したときに、売主の側で次の方へ話が進むことがあります。

結果が悪かったときは

報告書に指摘があっても、それだけで買うのをやめる必要はありません。よくある選択は次の3つです。

• 修繕の費用を見積もり、その額を含めて買うかを判断する
• 売主に修繕を頼む、または価格の相談をする
• 指摘の中身が重いときは、見送る

売主が個人の中古では、契約不適合責任が短く切られるか免除される特約がよく入ります。 契約の前に分かることは、契約の前に分かっておくのが一番の備えです（買った後に不具合が見つかったら）。

既存住宅売買瑕疵保険との関係

中古住宅には、構造と雨漏りの不具合を対象にした保険があります。既存住宅売買瑕疵保険です。保険の検査に合格した住宅が対象で、売主が不動産会社の場合と、個人間の売買で検査事業者が保証する場合で仕組みが異なります。

建物状況調査を受けただけでは、この保険には入れません。検査の基準が別にあり、新耐震であることなどの条件があります。加入したいときは、契約の前に、保険の検査まで一緒に頼めるかを調べてください。

マンションでは

マンションの調査は、専有部分が中心になります。建物全体の状態は、調査より管理の書類で見るほうが分かります。 長期修繕計画、修繕の履歴、積立金の残高です（中古マンションは管理を見る）。

正直に申し上げると

• 調査で分かるのは、見える範囲だけです。 それでも、数万円で第三者の目が入る価値は大きいと考えています
• 売主が調査を断ることもあります。その場合は、理由を尋ねたうえで、見えないリスクを価格でどう考えるかの判断になります
• 調査の結果の読み方は、調査をした建築士に直接お聞きください。修繕の費用は工事会社の見積りで確かめてください

まとめ

買付の段階で調査の希望を伝え、見える範囲の状態を契約の前に知る。耐震性は別に確かめる。 この2つを押さえれば、中古の家の不安の多くは、数字と書類で扱えるようになります。

売主への承諾の取り方や日程の調整から、一緒に進めることもできます（不動産購入・物件探し）。