住宅ローン控除が使えるかどうか。世田谷の狭めのマンションと中古で外れやすい要件

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%が、所得税と住民税から差し引かれる制度です。残高4,000万円なら、その年は最大28万円です。新築なら13年続くので、家計への効き方は小さくありません。

ただ、要件から外れると1円も戻りません。しかも外れたことに気付くのは、買った翌年の確定申告のときです。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。世田谷で外れやすい要件を中心に書きます。

制度の骨組み

• 控除率は0.7%。2022年の税制改正で1%から下がりました
• 期間は新築と買取再販が13年。中古は長く10年でしたが、2026年の税制改正で、省エネ性能の高い中古住宅は13年に延びています
• 借入の限度額は、入居した年・省エネ性能・子育て世帯かどうかで細かく分かれます
• 所得税から引ききれない分は、一定の上限まで住民税から引かれます

限度額の数字は改正のたびに変わります。 入居する年の数字を、国税庁の案内で確かめてください。

外れやすい要件1：床面積

対象になるのは、床面積が50㎡以上の住宅です。合計所得金額が1,000万円以下の年に限り、40㎡以上の住宅も対象になる特例があります。

世田谷では、駅に近い40〜50㎡台のマンションを選ぶご夫婦が少なくありません。ここで気を付けるのは、この面積は登記簿の面積で判定することです。

マンションの広告は、壁の中心から測った「壁芯面積」で書かれます。登記簿は、壁の内側から測った「内法面積」で記録されます。広告で51㎡と書かれた部屋が、登記簿では48㎡ということは普通にあります。 50㎡前後の部屋を検討するときは、登記簿の面積を契約の前に確かめてください。

外れやすい要件2：耐震

中古住宅は、新耐震基準に適合していることが要件です。登記簿の建築日付が1982年1月1日以後であれば、適合しているものとして扱われます。 それより前の建物は、耐震基準適合証明書などがあれば対象になります。

世田谷には1970年代に建ったマンションがまだ多く残っています。価格が手頃な分、控除を使えない前提で返済を組むことになります。旧耐震の建物を買うかどうかは、控除だけでなく管理組合の耐震診断の有無も合わせて判断してください（中古マンションは管理を見る）。

外れやすい要件3：省エネ性能

2024年1月1日以後に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合していないと、原則として控除の対象になりません。 建売を買うときは、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書が出るかを、契約の前に売主へ確かめてください（新築の建売か中古か）。

証明書があるかどうかで、限度額も変わります。

そのほかの要件

• 引き渡しから6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで住み続けていること
• ローンの返済期間が10年以上あること
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること

繰上げ返済で返済期間を短くし、最初の返済から10年未満になると、その年から控除が使えなくなります。 繰上げ返済をするなら、期間を縮める形か、毎月の額を減らす形かを選ぶ前に確かめてください。

手続き

最初の年は、確定申告が必要です。会社員でも省けません。2年目以降は、勤務先の年末調整で済みます。

申告には、金融機関が出す年末残高等証明書、登記事項証明書、売買契約書の写しが要ります。新築では省エネ性能の証明書、1981年以前の中古では耐震基準適合証明書も加わります。耐震基準適合証明書は、引き渡しの前に取得しておく必要があるので、買った後からでは間に合わないことがあります。古い建物を検討するときは、契約の段階で売主と仲介会社に相談してください。

共働きでペアローンを組む場合は、2人がそれぞれ控除を受けられます（ペアローンと収入合算）。

正直に申し上げると

• 控除の額を前提に、借りる額を増やさないでください。 控除は所得税と住民税の額が上限で、収入が下がれば戻る額も減ります。制度も改正で変わります
• 金利の低い変動型で借り、控除で戻る額が利息を上回る年があります。それでも、借入はいずれ返すお金です。手元の資金を残す理由にはなっても、余分に借りる理由にはなりません
• 適用できるかの最終的な判断は、税務署または税理士にご確認ください

まとめ

世田谷で外れやすいのは、50㎡前後のマンションの登記面積、1981年以前の建物、2024年以降に建った省エネ基準を満たさない新築の3つです。いずれも契約の前に書類で確かめられます。

気になる物件が控除の要件に合うか、登記簿と書類を一緒に確かめることもできます（不動産購入・物件探し）。