世田谷で中古マンションを買うなら管理を見る。築古でも失敗しない選び方

世田谷区は新築マンションの供給が限られているため、現実的な選択肢は中古になります。そして中古で失敗するかどうかは、部屋のきれいさではなく管理の質でほぼ決まります。「マンションは管理を買え」と言われるのは、部屋は直せても、建物と住民の運営は自分では変えられないからです。見るべき点を3つに分けて書きます。

1. 管理と修繕。まず書類を取り寄せる

内見の前でも後でも構いません。不動産会社を通じて「重要事項調査報告書」を取り寄せてください。 管理組合が発行する書類で、次のことが分かります。

• 修繕積立金がいくら貯まっているか
• 滞納している住戸がどれくらいあるか
• 長期修繕計画があるか、値上げの予定があるか
• 過去の修繕履歴（大規模修繕をいつ行ったか）

いちばん怖いのは、積立金の不足です。 足りなければ、購入後に一時金として数十万円を請求されるか、必要な工事が先送りされて建物が傷んでいきます。月々の積立金が相場より安いマンションは、安いなりの理由があります。

2022年4月にはマンション管理計画認定制度が始まりました（マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく制度）。認定を受けているかどうかも、判断材料のひとつになります。

現地では、共用部を見てください

書類で分からないことは、共用部に出ます。

• ゴミ置き場。 分別が守られているか
• 駐輪場。 放置自転車が並んでいないか
• 掲示板。 古い掲示が貼りっぱなしになっていないか
• エントランスと廊下。 電球切れ、私物の放置

ここが整っているマンションは、管理組合が機能しており、住民の目も行き届いています。部屋の内装は写真で判断できますが、これは現地でしか分かりません。

2. 建物の構造と、耐震の年代

• 1981年（昭和56年）6月1日から新耐震基準です。それ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震」と呼ばれます。耐震補強済みであれば安心材料になります
• 住宅ローン控除は、中古住宅の場合、登記上の建築日が1982年（昭和57年）1月1日以後であれば新耐震とみなされます。それより古い場合は耐震基準適合証明書などが必要です。要件は年によって変わるので、必ず金融機関か税務署でご確認ください
• **法定耐用年数（鉄筋コンクリート造で47年）**を大きく超えた物件は、銀行の担保評価が下がり、返済期間が短く設定されることがあります。月々の返済額に直結します

リノベーションを前提に買うなら、構造の確認が先です。

• 壁式構造は、壁で建物を支えているため壊せない壁があります。希望の間取りにできないことがあります
• 配管の移動は、床下の高さが足りないと制限されます。水回りの位置は変えられない前提で図面を見てください

3. 築古を避ける必要はありません

「築50年」と聞くだけで候補から外す方がいますが、フルリフォーム済みの築古は、世田谷でもっとも現実的な選択肢のひとつです。

• 同じ予算で、一回り広い部屋か、駅に近い立地が手に入ります
• 室内はキッチンもユニットバスも入れ替わっていて、日々の使い勝手は新しい住まいと変わりません
• 長く建っている建物には、植栽が育ち、街に馴染んだ落ち着きがあります。新築にはないものです

ただし、リフォームで隠せる部分と隠せない部分があります。 内装は変えられても、管理体制、積立金、構造、共用部の状態は変えられません。上に書いた3点を確かめたうえでなら、築古は十分に選べます。

立地は「今」ではなく「これから」を見る

• ハザードマップ。 世田谷区は谷と川沿いの低地があり、同じ町内でも浸水想定が変わります
• 隣の空き地と古い建物。 用途地域を見て、将来どのくらいの高さが建ち得るかを確認する。日当たりと眺望は、隣の建て替えで変わります
• 夜と休日にも歩く。 昼は静かでも夜に人通りが増える道、街灯の少ない道があります
• 上下左右の騒音の申し出がないかを、不動産会社を通じて売主に確認する

買ったあとに気づいた不具合はどうなるか

2020年4月1日に施行された改正民法で、従来の「瑕疵担保責任」は**「契約不適合責任」**という考え方に変わりました。契約の内容に合わない不具合があれば、修補や代金減額などを求められる場合があります。

ただし、個人が売主の中古住宅では、この責任を負う期間を短く定めたり、免除したりする特約が付くことが一般的です。契約書のこの部分は必ず読んでください。

不安があるときは、**インスペクション（建物状況調査）**を使ってください。2018年4月1日施行の改正宅地建物取引業法で、宅建業者は媒介契約時に調査業者をあっせんできるかを書面で示すことになっています。数万円で、購入後の数百万円を避けられることがあります。

世田谷の物件は、現地を見ないと分かりません

BATONの代表は世田谷在住30年です。書類と写真では分からない共用部の状態や、街の様子を見たうえでご紹介しています。

「この築年数は大丈夫か」「この管理状態はどうか」という判断だけのご相談でも構いません。購入・売却のご相談、資金計画の立て方もあわせてご覧ください。

税制やローンの要件は年によって変わります。個別の判断は税理士・金融機関にもご確認ください。