世田谷でセットバックが要る土地を買う。広告の面積と、建てられる面積の差

世田谷の住宅地には、車がすれ違えない細い道が多く残っています。こうした道に面した土地の広告には、「セットバック要」と小さく書かれていることがあります。

この一言で、家を建てられる面積が変わります。 価格の見え方も変わるので、意味を知らずに比べると判断を誤ります。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。買う側から見たセットバックの確かめ方を書きます。

セットバックとは

建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（建築基準法43条）。ただし、幅4m未満でも、法律の適用より前から家が建ち並んでいた道は、道路とみなす扱いがあります（同法42条2項）。

この道に面した土地に家を建てるときは、道路の中心線から2m下がった線を、道路との境界とみなします。 将来、道の幅を4m確保するための決まりです。

• 幅3mの道なら、中心から端まで1.5mなので、0.5m下がります
• 向かい側が川や崖のときは、向かい側の端から4m下がることがあります

計算してみる

敷地100㎡、道路に面した長さ10m、前面の道の幅3mの土地で考えます。0.5m下がると、5㎡が道路の部分になります。

下がった部分には、建物も塀も門も置けません。建ぺい率と容積率の計算からも外れます。広告の面積が同じ100㎡でも、セットバックのない土地より、建てられる家は小さくなります。 世田谷の第一種低層住居専用地域では容積率に余裕が少ないので、この5㎡が間取りに響きます（土地から注文住宅）。

広告の面積の読み方

不動産の表示に関する公正競争規約では、セットバックを要する土地はその旨を表示し、後退する部分の面積がおおむね10%以上なら、面積も明示する決まりです。 逆に言えば、10%未満なら面積までは書かれていないことがあります。

価格を比べるときは、後退した後の面積で坪単価を計算し直してください。4,500万円の土地が100㎡なら㎡あたり45万円ですが、有効な面積が95㎡なら約47.4万円です。周りの土地と比べる数字は、後者のほうです（世田谷の土地はいくらか）。

買う前に確かめること

中心線がどこにあるか

下がる距離は、道路の中心線の位置で決まります。 見た目の道の中央と、法律上の中心線が同じとは限りません。お隣が下がっているから同じ位置に揃えればよい、とも言い切れません。世田谷区の窓口で、道路種別と過去の確定の状況を調べます。

すでに下がっているか

今の塀が道路側に出ていても、古い家が建っている土地では珍しくありません。塀を壊して下げる費用を、買主が負担するのか売主が負担するのか、契約の前に決めてください。

後退部分の扱い

世田谷区には狭あい道路の拡幅整備の仕組みがあります。後退部分について、所有権を残して区が管理する「無償使用承諾」と、分筆して区へ移す「寄附」があり、私道では別の形があります。寄附には境界の確定が要ります。

建築の計画があるときは、確認申請の前に事前協議が要り、受付の目安は申請の30日前までです。 後退部分にある塀の撤去や、角地の隅切りには助成や奨励金が用意されています。額と条件は年度で変わるので、区の案内で確かめてください。

道路として認められているか

細い道のすべてが2項道路とは限りません。建築基準法の道路でなければ、原則として建て替えができません（細い道と再建築不可）。私道の場合は、持分と掘削の承諾も確かめます（旗竿地と私道）。

中古の家を買うとき

今の家に住み続けるだけなら、セットバックの工事は求められません。ただし、建て替えのときに下がる必要があるので、同じ大きさの家が建たないことがあります。 売るときも、次の買主は同じ計算をします。

古い家がセットバックの前の位置に建っている場合、将来の建て替えを前提に、下がった後の面積で価格を見ておくと見込み違いがありません。

正直に申し上げると

• セットバックが要るからといって、悪い土地ではありません。道が広がれば、車の出し入れと日当たりが良くなる面もあります。 周りの家が順に下がると、数十年かけて道の雰囲気が変わります
• 一方で、下げた部分は自分の土地に見えても、自由には使えません。駐車場や花壇として使えないことを、あらかじめ納得して買ってください
• 建てられるかどうかの最終的な判断は、建築士と世田谷区の建築の窓口にご確認ください

まとめ

中心線を調べ、後退後の面積で価格と間取りを計算し直す。この2つを契約の前に済ませれば、広告の数字に惑わされません。 重要事項説明で見るところは契約の前に確かめることにまとめました。

気になる土地のURLをお送りいただければ、道路の種別と後退の距離を調べてお伝えします（不動産購入・物件探し）。