世田谷で新築の建売を買うか、中古を買うか。同じ予算で手に入るものの違い

世田谷で戸建てを探していると、同じ価格帯に新築の建売と築20〜30年の中古が並びます。どちらが良いかは、何を優先するかで決まり、優劣はありません。 ただ、同じ予算で手に入るものは、はっきり違います。

株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。両方を見てきた立場から、比べておきたい点を書きます。

同じ予算で、何が変わるか

世田谷の新築の建売は、1つの土地を2〜4区画に分けて建てるものが多くなります。土地は60〜80㎡ほど、建物は3階建てという組み合わせがよく見られます。 土地を分けて小さくすることで、総額を予算の範囲に収めています。

同じ価格の中古は、土地が100㎡を超えていたり、駅に近かったりします。そのかわり建物は古く、手を入れる費用がかかります。

• 新築：建物は新しい。土地は小さめで、駅からはやや遠くなりがち
• 中古：土地と立地に余裕がある。建物には修繕かリフォームが要る

価格の何割が土地で、何割が建物かを分けて読むと、この違いが数字で見えます（中古戸建ての価格の見方）。

保証の長さ

新築住宅の売主には、構造上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任があります（住宅品質確保法95条、2000年4月1日施行）。売主が倒産しても補修の費用が出るよう、保険か供託も義務になっています（住宅瑕疵担保履行法、2009年10月1日施行）。

売主が個人の中古では、契約不適合責任を引き渡しから2〜3か月に限るのが普通です。免除されることもあります。中古を選ぶなら、建物状況調査を入れて、契約の前に状態を確かめてください（内見で見る8つの点）。既存住宅売買瑕疵保険を付けられる建物もあります。

諸費用の違い

売主が不動産会社の新築の建売なら、仲介手数料はかかりません。仲介会社を通して売られている建売や中古では、物件価格の3%＋6万円に消費税を加えた額が上限です。

一方で、新築の価格には消費税が含まれています（建物部分）。売主が個人の中古には、消費税がかかりません。諸費用の全体は家を買うときの諸費用にまとめました。

3階建ての暮らし

世田谷の新築に多い3階建ては、1階に駐車場と水回り、2階にLDK、3階に寝室という間取りが典型です。

• 洗濯物を1階で洗い、3階のバルコニーまで運ぶ間取りがあります。 毎日のことなので、内見で動線をたどってみてください
• 小さなお子さまのいる時期は階段の上り下りが増えます。老後に暮らし続けるかどうかも考えておく必要があります
• 冷暖房は階ごとに効き方が違い、3階は夏に暑くなりがちです
• 1階の駐車場は、車の幅と前面道路の幅の組み合わせで、出し入れのしやすさが変わります。今の車で実際に入れられるか、内見のときに確かめてください

子育ての時期に戸建てとマンションのどちらを選ぶかは、マンションと戸建てのどちらかで比べました。

売るときの値動き

建物の価格は、木造なら築20〜25年でほとんど評価されなくなります。新築は買った直後から建物の分が下がっていきます。値段を支えるのは土地なので、土地の広さと形、道路の条件は、新築でも中古でも同じ重さで見てください。

小さく分けた土地は、建て替えるときに同じ規模の家が建たないことがあります。用途地域ごとに敷地面積の最低限度が決まっている地域では、さらに分けて売ることもできません（土地を買って注文住宅を建てる）。

正直に申し上げると

• 新築の建売は「新しい」こと自体に価格が付いています。同じ建物でも、1度誰かが住めば価格は下がります。 そこに納得して払うかどうかです
• 中古のリフォームは、壁を開けてみないと分からない部分があります。見積の1〜2割は予備として見ておいてください
• 省エネ性能は、新築のほうが高い傾向があります。2024年以降に建築確認を受けた新築は、省エネ基準に適合しないと住宅ローン控除の対象外です（住宅ローン控除が使えるかどうか）

まとめ

新築は建物と保証、中古は立地と土地。同じ予算でどちらを取るかを先に決めておくと、2つを並べて見るたびに迷わずに済みます。

建売と中古の両方を候補にしている方は、物件のURLを並べてお送りください。土地と建物を分けて比べた結果をお伝えします（不動産購入・物件探し）。