2026年10月9日読了目安約4分

世田谷で旗竿地や私道に面した家を買う。割安な理由と、買う前に確かめること

旗竿地や私道に面した土地は、同じ街の整形地より1〜3割ほど安く出ることがあります。安いのには理由があり、確かめれば問題にならないものと、買った後まで残るものがあります。通路の幅、私道の持分、承諾書の見方をまとめました。

世田谷の住宅地を歩くと、細い通路の奥に家が建っている土地をよく見かけます。旗のような形から旗竿地と呼ばれます。また、行き止まりの私道に何軒かが面している区画もあります。

こうした土地は、同じ街の整った形の土地より、1〜3割ほど安く出ることがあります。 世田谷で予算を抑えて駅の近くに住みたい方には、現実的な選択肢です。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。割安な理由と、買う前に確かめることを書きます。

旗竿地が安い理由

逆に言えば、道路から奥まっているぶん静かで、人目に付きにくいという良さがあります。お子さまが道路に飛び出す心配が少ない、という理由で選ぶ方もいます。

建物を建てる敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法43条）。東京都ではさらに、旗竿地の通路の幅を、その長さに応じて決めています（東京都建築安全条例3条）。

通路の幅が1.8mしかない土地は、今の家が建っていても、建て替えができないことがあります。 塀や植木で幅が狭く見えることもあるので、測量図の数字で確かめてください（細い道と再建築不可）。

路地状の敷地には、建てられる建物の規模や構造に、ほかにも制限がかかることがあります。

家の前の道が私道のとき、その道の一部（持分）を一緒に買えるかを確かめてください。持分が無いと、通るたびに所有者の承諾が要る形になります。 実際に止められることはまれでも、売るときに買主が付きにくくなります。

水道管やガス管を引き直すとき、私道を掘る必要があります。その工事には私道の所有者の承諾が要ります。「通行・掘削承諾書」が、売主と私道の所有者の間で取り交わされているかを契約の前に確かめてください。承諾が無いと、建て替えのときに配管の工事で止まることがあります。

私道でも、建築基準法上の道路として扱われているもの（位置指定道路など）と、そうでないものがあります。区の窓口で道路の種別を調べられます。重要事項説明書にも書かれます（契約の前に確かめること）。

古い私道の下には、何軒かの家の水道管が1本にまとめて引かれていることがあります。建て替えのときに自分の家だけの管を引き直すと、その工事費は買主の負担になります。水道局と下水道局で配管の図面を取り寄せると、どの管が通っているかが分かります。

金融機関によっては、通路が狭い旗竿地や、私道の持分が無い土地に、評価を低く付けることがあります。借りられる額が想定より下がることがあるので、事前審査は物件を決めた段階でもう一度通してください（事前審査から融資実行まで）。

売るときも同じ理由で、買主の数は整った形の土地より少なくなります。買うときに安かったぶん、売るときも同じ割合で安くなると考えておくと、見込み違いがありません。

安い理由をすべて理解したうえで買うなら、旗竿地は良い買い物になり得ます。 理由を知らずに価格だけで決めると、建て替えや売却のときに初めて気付くことになります
私道の承諾は、隣の方との関係で決まるものです。売主が承諾を取りまとめてから引き渡す条件を、契約に入れられないか相談してください
建て替えができるかの最終的な判断は、建築士と区の建築指導の窓口にご確認ください

旗竿地は通路の幅、私道は持分と掘削の承諾。この2つが確かめられれば、割安な価格は単なる値引きではなく、理由のある値段として受け入れられます。 価格の読み方は中古戸建ての価格の見方、内見の見方は内見で見る8つの点にまとめました。

気になる土地や家のURLをお送りいただければ、通路と道路の条件を調べてお伝えします（不動産購入・物件探し）。

この記事は株式会社BATONが作成しています。個別のご事情については、お問い合わせフォームまたはLINEからお気軽にご相談ください。