家を買う契約の前に確かめること。重要事項説明・手付金・ローン特約

売買契約書に判を押すまでは、買主はいつでも取りやめられます。押した後に取りやめると、払った手付金を手放すことになります。 6,000万円の家で手付金が300万円なら、その300万円です。

だから、確かめることは契約の前に済ませます。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。契約の前に見るところを3つに絞って書きます。

1. 重要事項説明は、数日前に受ける

宅地建物取引業者は、契約が成立するまでに、宅地建物取引士から買主へ重要事項を説明させなければなりません（宅建業法35条）。書面は数十ページになります。

契約の当日にはじめて読むと、質問する余裕がありません。 説明書の写しを数日前にもらい、読んでから説明を受けるのが理想です。2022年5月18日からは書面を電子で受け取ることもでき、オンラインでの説明も認められています。

とくに読むところ

• 法令上の制限。 用途地域、建ぺい率と容積率、高さの制限。将来建て替えるときにどこまで建てられるかが決まります
• 前面道路。 公道か私道か、幅はいくつか。私道なら持分があるか、通行と掘削の承諾があるか（旗竿地と私道）
• マンションの管理。 修繕積立金の額と残高、滞納の有無、大規模修繕の予定（管理を見る）
• 契約の解除。 どんなときに、どんな条件で解除できるか

2. 手付金の性質を知る

解約手付

契約のときに払う手付金は、特に決めが無ければ解約手付として扱われます。相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返して、契約を解除できます（民法557条1項）。

「履行の着手」が何を指すかは、事情によって判断が分かれます。契約書で「〇月〇日まで」と手付解除の期限を決めておくことが多いので、その日付を確かめてください。

売主が不動産会社のとき

売主が宅建業者の場合、手付金は代金の2割を超えて受け取れません（宅建業法39条）。一定の額を超える手付金には、保全措置が義務になっています（同法41条・41条の2）。売主が倒産しても、手付金が戻るようにする仕組みです。 新築の建売で手付金が大きいときは、保全措置の書面があるかを確かめてください。

3. ローン特約の中身を読む

住宅ローンを使って買う場合、契約書に「ローン特約（融資利用の特約）」を入れます。本審査が通らなかったとき、手付金を返してもらい、契約を白紙に戻せるという約束です。

ここで見るのは次の4つです。

• 金融機関の名前。 「A銀行」と特定されているか。「金融機関」とだけ書いてあると、別の銀行で通るはずだと言われるおそれがあります
• 借入額。 実際に申し込む額と同じか
• 期日。 いつまでに承認が得られなければ解除できるか。本審査に2〜3週間かかるので、余裕を見ます
• 解除の形。 期日を過ぎると自動で白紙になる形か、買主が申し出て解除する形か

ローン特約は、買主が審査に協力しなかった場合には使えません。 必要書類を出さない、勝手に借入額を増やすといった事情があると、特約による解除が認められないことがあります。

中古の契約で見ておくこと

売主が個人の中古では、契約不適合責任（民法562条以下、2020年4月1日施行の改正民法）を、引き渡しから2〜3か月に限ったり、免除したりする特約がよく入ります。その期間を過ぎて見つかった雨漏りや配管の不具合は、買主の負担になります。 内見と建物状況調査で、契約前にできるだけ見ておく理由がここにあります（内見で見る8つの点）。

設備の状態は「付帯設備表」、建物の状態は「物件状況報告書（告知書）」に売主が書きます。どちらも契約書の一部になるので、空欄が無いか確かめてください。

正直に申し上げると

• 説明書の文言は難しく、すべてを理解して判を押す方は多くありません。分からないところに印を付けて、その場で一つずつ聞いてください。 聞くことは失礼にあたりません
• ローン特約の期日を短く切る契約は、売主に有利な形です。短いと感じたら、契約の前に延ばせないか相談してください
• 契約書の条項の効力について判断が必要なときは、弁護士にご相談ください

まとめ

重要事項説明は数日前に受けて読む、手付解除の期限を確かめる、ローン特約の4項目を読む。この3つを契約の前に済ませれば、判を押した後に困ることはぐっと減ります。 契約から引き渡しまでの流れは家を買うまでの流れにまとめました。

契約書の案を受け取って読むのが不安な方は、一緒に読むこともできます（不動産購入・物件探し）。