世田谷の土地はいくらか。自分で調べられる4つの数字と、その読み方

「うちの土地、いくらくらいなんだろう」と思ったとき、不動産会社に聞く前にご自身で調べられる数字が4つあります。いずれも公的なもので、無料で見られます。

査定を受けるにしても、まったく相場観がないまま数字を出されるより、目安を持って聞くほうが話が早く進みます。それぞれ何を表しているのか、順に見ていきます。

1. 公示地価

国土交通省が毎年公表しているものです。毎年1月1日時点の価格を、3月に発表します。根拠は地価公示法です。

全国に定められた「標準地」の1平方メートルあたりの価格が示されます。土地取引の指標とすることを目的とした数字で、4つの中では実際の取引価格にいちばん近い性格を持っています。

2. 都道府県地価調査（基準地価）

都道府県が公表するもので、毎年7月1日時点の価格を9月に発表します。

公示地価と補い合う関係にあり、時点が半年ずれています。両方を見ると、その年のあいだに動きがあったかどうかが分かります。

3. 相続税路線価

国税庁が毎年7月に公表します。相続税と贈与税を計算するための数字で、道路（路線）ごとに1平方メートルあたりの価格が付いています。

水準は公示地価のおおむね8割とされています。標準地しかない公示地価と違い、道路ごとに値が付いているので、ご自宅の前の道の数字が直接分かる点が便利です。

国税庁の路線価図・評価倍率表のページで、地図から探せます。

4. 固定資産税評価額

市区町村が定めるもので、3年ごとに評価替えが行われます。水準は公示地価のおおむね7割とされています。

毎年春に届く固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書に記載があります。手元の書類だけで分かるという意味では、いちばん手軽な数字です。

4つの関係

たとえば路線価が1平方メートルあたり48万円であれば、公示地価の水準では60万円前後、という見当が付きます。100平方メートルなら6,000万円ほど、という計算です。

ただし、そのまま売値にはならない

ここが大切な点です。4つとも「ものさし」であって、売却価格そのものではありません。

実際の取引価格は、同じ町丁目でも次のような要素で大きく動きます。

• 道路付け — 南側に接道しているか、幅員は何メートルか
• 地型 — 整形地か、旗竿地か、不整形か
• 接道の長さ — 建築基準法上の要件を満たすか
• 用途地域と制限 — 世田谷は第一種低層住居専用地域が広く、高さや建ぺい率・容積率の制限があります。同じ面積でも建てられる建物が変わります
• 擁壁やがけ地 — 造成が必要な場合、その費用が価格に反映されます

とくに世田谷では、旗竿地と整形地で坪単価が明確に変わります。路線価が同じ道路に面していても、実際の評価は別物になることがあります。

建物の価値はどう見るか

戸建てを売る場合、価格は土地と建物の合計です。ただし木造住宅の場合、築20年を超えると建物の評価はほとんど付かないという扱いが長く続いてきました。

近年は既存住宅の流通を促す方向に制度が動いていて（金利・空き家・中古市場の変化）、建物状況調査（インスペクション）や既存住宅売買瑕疵保険の活用によって、建物の状態を価格に反映させる取り組みが進められています。とはいえ実務上は、築古の戸建てを土地値に近い水準で評価する場面がまだ多いのが実情です。

世田谷では、築40年、50年の戸建てが「古家付き土地」として売り出されることがよくあります。この場合の価格は、土地の評価から解体費用を引いた水準が出発点になります。解体費用は建物の構造と広さ、重機が入れる道かどうかで変わり、前面道路が狭いと割高になります。

逆に、建物がしっかりしていて住める状態であれば、解体せずに買いたいという方もいらっしゃいます。**壊す前提で見積もるか、活かす前提で見積もるかで、価格も買主層も変わります。**ここは査定のときに確認しておきたい点です。

より実勢に近い数字を見たい場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリが使えます。実際に行われた取引について、地域・面積・価格などが公開されています（個人が特定されないよう調整されています）。

地図上から地域を選んで、近隣でどのくらいの価格帯の取引があったかを確認できます。4つの公的な数字と合わせて見ると、輪郭がつかめてきます。

数字を持って査定を受ける

これらを調べたうえで訪問査定を受けると、「なぜその金額なのか」を具体的に聞けます。

路線価から見た水準より高い査定が出たなら、その理由は何か。低いなら、どの要素が減点になっているのか。地型か、接道か、建物の状態か。ここを説明できる会社かどうかが、判断の材料になります（査定額の見方）。

BATONでは、査定のご報告のときに近隣の成約事例と、その物件と何が違うのかを併せてお示しするようにしています。金額だけをお伝えしても、比べようがないためです。