世田谷区の家賃相場はどう見るか。駅・駅からの距離・築年で出る差

「世田谷区の家賃相場はいくらか」というご質問に、一つの数字でお答えすることはできません。同じ区内でも、急行が停まる駅と各駅停車だけの駅、駅から徒歩7分と15分で、同じ広さの部屋の家賃が変わります。見るのは区の平均ではなく、駅・駅からの距離・築年の3つです。

株式会社BATONは世田谷区宮坂で、この区の賃貸と売買のご相談を受けてきました。相場の数字そのものは年と季節で動きますので、ここでは数字の見方と、自分で調べる手順を書きます。

区全体の平均家賃を見ても、部屋は決まらない

「世田谷区の1LDKの平均は○万円」という数字は、区内のどの駅も、駅前も坂の上も、築3年も築40年も混ぜた平均です。世田谷区は23区で2番目に広く、小田急線・京王線・田園都市線・大井町線・世田谷線が通っています。混ぜた平均は、どの部屋の説明にもなりません。

実際のご相談でも、「相場より高いのではないか」とおっしゃる方が見ていた数字が、区全体の平均だったことがよくあります。比べるなら、同じ駅・同じ距離帯・同じ築年代の、いま募集に出ている部屋と比べてください。

1つめの差は、停まる電車の種類

同じ路線でも、急行や特急が停まる駅は家賃が上がります。区内では小田急線の下北沢・経堂、京王線の明大前・千歳烏山、田園都市線の三軒茶屋・二子玉川がそれにあたります。

逆に、ひと駅ずれるだけで条件は変わります。経堂と千歳船橋、三軒茶屋と駒沢大学、この差で同じ予算で選べる広さが変わります。通勤の所要時間が5分増えるかわりに、部屋がひとつ増えることがあります。 どの街がどんな性格かは世田谷区のどこに住むかにまとめました。 駅ごとの事情は経堂・三軒茶屋・下北沢・二子玉川に分けて書きました。

2つめの差は、駅からの距離と坂

家賃は駅からの徒歩分数で段階的に下がります。目安として、徒歩10分を超えたあたりから選べる広さが変わります。

ただし世田谷で気をつけていただきたいのは、徒歩分数が坂を考えていないことです。不動産の広告の徒歩時間は、不動産の表示に関する公正競争規約で道路距離80mを1分として計算します。勾配も信号も入りません。国分寺崖線に沿った地域や、経堂・豪徳寺の周りには起伏があります。世田谷は坂の街に書いたとおり、荷物と自転車では体感がまったく違います。

3つめの差は、築年と設備

賃貸では、築年の差が家賃にはっきり出ます。見ておきたいのは次の3点です。

• 1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物か（建築基準法施行令の改正による、いわゆる新耐震基準）
• オートロック・宅配ボックス・独立洗面台があるか
• 木造か、鉄筋コンクリート造か（音と断熱は構造で決まります）

「駅近なのに安い」という部屋は、たいていこのどこかで説明がつきます。安い理由が自分にとって問題ないなら、それは掘り出し物です。

家賃ではなく、毎月出ていく額で比べる

募集に出ている家賃が同じでも、毎月払う額は物件ごとに違います。並べて比べるときは、次の4つを足してください。

• 管理費・共益費（家賃に含む物件と、別に書く物件があります）
• 駐輪場・駐車場の料金。世田谷では自転車を2台借りる世帯が多いです
• 家賃保証会社の、毎年の更新料
• 更新料を24か月で割った額

家賃が2,000円安い部屋が、管理費と駐輪場で逆転することがあります。 2年住む前提で総額を出すと、見え方が変わります。

賃貸の相場は、どこで調べられるのか

ここは誤解されやすい点です。売買の成約価格は公的に見られますが、賃貸の成約家賃を公的に調べる仕組みはありません。

• 売買なら、レインズのマーケット・インフォメーションと、国土交通省の不動産情報ライブラリで成約価格が見られます
• 賃貸で公開されているのは、あくまで募集中の家賃です

ですから賃貸は、ポータルサイトの相場ページを見たうえで、自分で数えるのが確実です。駅・間取り・築年・徒歩分数で絞り、20件ほど並べて真ん中あたりを見てください。平均より、真ん中の値のほうが実感に近くなります。極端に安い1件には理由があります。

正直に申し上げると

• 世田谷区の家賃は、23区の中でも安いほうではありません。 利便性と住宅地としての評価が、そのまま家賃に乗っています
• 予算を優先するなら、各駅停車の駅・バス便・築年の3つのどれかを広げてください
• 相場より安い部屋には理由があります。線路際、1階、前の入居者が短期で退去した、などです。理由を聞いてから決めてください

まとめ

相場は数字を覚えるものではなく、自分の条件に絞ってから見るものです。初期費用の内訳は世田谷で部屋を借りるときの初期費用、借りるまでの段取りは世田谷で部屋を借りるまでの流れにまとめました。

気になる物件が決まっているなら、そのURLをお送りください。その部屋の家賃が周りと比べてどうかを、こちらで調べてお伝えします（賃貸・お部屋探し）。