世田谷で部屋を借りるときの初期費用。仲介手数料が下がる仕組み

世田谷で家賃10万円のお部屋を借りるとき、初期費用はおおよそ家賃の4.5〜5か月分、50万円前後になります。このうち下げられるのは、ほぼ仲介手数料だけです。 値切って下がるものではなく、下がるときには理由（仕組み）があります。まず内訳を分けて見てみます。

初期費用の中身

貸主の取り分（敷金・礼金・前家賃）は、物件ごとに決まっています。 ここは交渉の余地が小さい部分です。

いっぽう仲介手数料は、仲介した会社の取り分です。ここは会社によって変わります。

仲介手数料の上限は法律で決まっている

宅地建物取引業法第46条と、これを受けた国土交通省の告示（昭和45年建設省告示第1552号）で、賃貸の仲介手数料は貸主・借主の双方から合わせて借賃1か月分＋消費税が上限と定められています。

さらに居住用の建物では、一方から受け取れるのは原則として0.5か月分＋消費税までで、1か月分をいただくには媒介の依頼を受けるにあたっての承諾が必要とされています。「1か月分」は上限であって、決まった額ではありません。

借主の手数料が下がるのは、貸主側から出ているとき

多くの物件では、貸主から仲介会社へ広告料（AD）が支払われています。貸主側からの収入で成り立つ物件なら、借主からいただく手数料を下げられます。

「交渉して負けてもらう」のではなく、その物件の条件がどうなっているかという話です。ですから、同じ会社でも物件によって手数料は変わります。

同じ物件は、どの会社を通しても借りられます

賃貸の物件情報は不動産会社の間で共有されているため、どの会社を通しても借りられるお部屋は同じです。変わるのは、仲介手数料の額と、担当者がその街をどれだけ知っているか。この2つだけです。

前者は見積もりを取れば比べられます（物件のURLから手数料の見積もりが出るくらべーるのようなサービスもあります）。

比べにくいのは、後者のほうです。

敷金は「預けるお金」だと民法に書いてあります

2020年4月1日に施行された改正民法で、敷金の定義（第622条の2）と原状回復の範囲（第621条）が条文に書かれました。通常の使用でついた傷みや経年変化は、借主の原状回復義務に含まれません。

東京都では「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（2004年10月1日施行。いわゆる東京ルール）があり、宅建業者は契約前に、原状回復や修繕の負担がどちらにあるかを書面で説明することになっています。世田谷区のお部屋も対象です。

• 契約時に、**退去時の負担の取り決め（特約）**を必ず読む
• ハウスクリーニング代の負担がある場合、金額が明記されているかを見る
• 入居した日に、傷や汚れを写真に撮って残す。 退去時のいちばん確実な材料になります

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版・2011年8月）も、無料で読めます。

削らないほうがよいもの

一方で、火災保険と保証会社は削らないでください。

火災保険は、自分の家財だけでなく階下への水漏れなど、他人への賠償をまかなうものです。数万円を惜しんで、数百万円の賠償を自己負担する形になり得ます。

保証会社も、多くの物件で加入が契約の条件になっています。なお保証料は入居後も1年ごとに更新料がかかることが多いので、初期費用だけでなく契約書の更新条件も見ておいてください。

時期をずらせるなら、費用より「選べる数」が変わります

1〜3月は進学・転勤が重なる繁忙期で、条件のよい部屋から順に決まっていきます。逆に閑散期は、礼金やフリーレントの条件が付く物件が出やすい時期です。

急ぎでなければ、時期をずらすだけで選択肢が変わります（閑散期のお部屋探しのメリットはこちら）。

世田谷で探すときに見ておきたいこと

数字の外側にも、住んでから効いてくる違いがあります。

• 坂。徒歩10分の表示でも、上り坂かどうかで毎日の体感は変わります
• 夜の明るさ。内見はできるだけ夜にも一度行ってみてください
• ゴミ出しのルールと集積所の場所
• 踏切。時間帯によって待ち時間がかなり変わる場所があります

こうした話は、住んでいる人間でないと分かりません。BATONの代表は世田谷在住30年です。物件情報に載らないことも含めてお伝えします。

遠方からのお引越しや、お忙しくて時間の取れない方にはWEB内覧にも対応しています。

どの街が合うか、というところからご相談いただけます。お部屋探しのご相談についてもご覧ください。まずはご希望の条件をお聞かせください。