売り先行か買い先行か。世田谷での住み替えは順番で決まる

住み替えでいちばん最初に決めるのは、物件でも会社でもなく、順番です。

今の家を売ってから次を買うのか（売り先行）。次を買ってから今の家を売るのか（買い先行）。ここが決まらないと、資金計画も引越しの段取りも組めません。世田谷区内から区内へ、というご住み替えは実際に多く、その場合でもこの判断は避けて通れません。

売り先行——資金が固まってから動く

先に売却を済ませ、手元に入る金額を確定させてから購入先を探す進め方です。

利点

• 購入予算が確定する。「いくらまで出せるか」が数字で決まります
• 二重ローンにならない
• 売却時に価格交渉で急かされない。買主が現れるのを待てます

難点

• 引渡しまでに次が決まらないと、仮住まいが必要になります
• 仮住まいを挟むと、引越しが2回。費用も手間も倍です
• 賃貸の仮住まいは、短期間だと借りにくいことがあります

買い先行——住みたい家を逃さない

先に購入を決め、引越してから今の家を売る進め方です。

利点

• 気に入った物件が出たときに動ける
• 引越しは1回で済む
• 空き家の状態で売れるので、内見の調整が楽で、室内も広く見えます

難点

• 売れるまでのあいだ、住宅ローンが二重になります
• 売却を急ぐことになり、価格を下げてでも決めざるを得なくなることがあります
• そもそも二重ローンの審査が通らない場合があります

世田谷での現実的な落としどころ

多くの場合、売り先行を基本に、引渡しの時期を交渉する形に落ち着きます。

売買契約から決済までは通常1〜2か月あります。さらに買主に事情を説明し、引渡しを1か月ほど猶予していただければ、合計で2〜3か月。その期間内に購入先を決めて引越せれば、仮住まいを挟まずに済みます。

この猶予は買主のご都合次第ですので、必ず通るものではありません。ただし、買主も住宅ローンの本審査や引越しの準備がありますので、期間そのものは説明すれば理解されやすい部分です。売り出しの段階で「引渡しに猶予をいただきたい」と条件に明記しておくと、後から交渉するより通りやすくなります。

買い替え特約という保険

買い先行を選ぶ場合、購入する物件の売買契約に「買い替え特約」を付ける方法があります。

これは、期限までに今の家が売れなかった場合、購入契約を白紙解除できるという取り決めです。手付金も返還されます。

ただし売主側から見れば、契約したのに解除されるかもしれない不安定な契約です。人気物件では受け入れられないことが多く、実際に付けられるかどうかは相手方次第になります。

つなぎ融資

売却代金が入る前に購入代金を支払う必要がある場合、その差を一時的に埋める融資です。金利は住宅ローンより高く、事務手数料もかかります。

期間が読める場合には有効な手段ですが、売却が長引くとその分の負担が増えます。使うのであれば、売却の見通しが立っていることが前提です。

仮住まいを挟むなら、先に調べておく

売り先行で仮住まいが必要になりそうな場合、その手当てを先にしておくと判断が楽になります。

短期の賃貸は、意外と選択肢が限られます。一般の賃貸は2年契約が基本で、半年で解約すると違約金が発生する契約もあります。定期借家の物件であれば期間を区切って借りられますが、数が多くありません。マンスリーマンションは初期費用が抑えられる一方、賃料の水準は高めです。

加えて、荷物をどうするかという問題があります。仮住まいが今より狭ければ、トランクルームを借りることになります。

こうした費用を積み上げると、仮住まい3か月で数十万円になることがあります。**買い先行の二重ローン3か月分と比べてみてください。**思ったほど差がないこともあれば、はっきり差が出ることもあります。順番を感覚で決めず、両方を数字にして並べるのが確実です。

税金の面から見た順番

売却で利益が出る場合、3,000万円の特別控除（租税特別措置法第35条）が使えることがあります。ただしこの控除と、購入側の住宅ローン控除は併用できません（譲渡所得税と特別控除、住宅ローン選びで重要なこと）。

どちらが有利かは金額次第です。売却益が小さければ住宅ローン控除を選ぶほうが有利になることもあります。順番を決める前に、両方の場合で試算してみてください。判断に迷う場合は税務署または税理士にご確認ください。

なお、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らないと、3,000万円の控除は使えなくなります。買い先行で引越した後、売却を後回しにしているうちに期限が近づく、ということが起こり得ます。

決める順番

整理すると、次の順で考えると迷いにくくなります。

1. 今の家がいくらで売れそうか（訪問査定／査定額の見方）
2. ローン残債はいくらか（金融機関の残高証明）
3. 1 − 2 − 諸費用 = 次に回せる資金
4. その資金で、住みたいエリアの物件が買えるか
5. 買えるなら売り先行。予算が足りず物件を選ぶ余地が狭いなら、買い先行も検討する

1と2が分からないまま物件を見に行くと、気に入った家が予算内かどうか判断できません。順番を決めるための材料は、査定と残高証明の2つです。

BATONでは、住み替えのご相談では最初に査定と残債の確認をお願いしています。そこから逆算しないと、どちらの順番が安全かをお答えできないためです。