相続した世田谷の実家を売るとき。空き家の3,000万円特別控除が使えるか

相続した実家を売ると、譲渡所得税がかかることがあります。世田谷の土地は取得したときの価格が古く、そのぶん譲渡益が大きく出やすい地域です。

ここで知っておいていただきたいのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」（租税特別措置法35条3項）です。要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。

ただし要件が細かく、世田谷ではとくに引っかかりやすい条件があります。 以下は制度の概要ですので、適用できるかどうかの最終判断は必ず税理士へご確認ください。

どんな制度か

亡くなった方がひとりで住んでいた家を相続した人が、それを売ったときに使える控除です。空き家が管理されないまま増えることを防ぐ目的で作られました。

自宅を売ったときの3,000万円特別控除（同法35条1項）とは別の制度です。こちらは自分が住んでいた家が対象で、要件も異なります（自宅を売ったときの税金）。

主な要件

1. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

いわゆる旧耐震の建物です。世田谷区には、この年代の戸建てが数多く残っています。 ご実家の建築年は、登記事項証明書か固定資産税の納税通知書で確認できます。

2. マンション（区分所有建物）でないこと

戸建てが対象です。分譲マンションは原則として使えません。

3. 相続の直前に、被相続人がひとりで住んでいたこと

同居していた方がいると、原則として対象外です。ただし、老人ホーム等に入所していた場合については、一定の要件のもとで対象とする取扱いがあります。介護のために入所し、それまで住んでいた家を空き家にしていた、というケースです。

4. 相続してから売るまで、誰も住まず、貸さず、事業にも使っていないこと

ここが実務でいちばん多い失敗です。 「空いているのはもったいないから」と一時的に貸してしまうと、その時点で使えなくなります。売る予定があるなら、貸さないでください。

5. 耐震基準を満たすか、取り壊してから売ること

旧耐震のままでは使えません。耐震改修をして売るか、取り壊して更地にして売るかのどちらかです。

なお2024年1月1日以後の譲渡については、買主が引渡し後（譲渡の翌年2月15日まで）に耐震改修または取壊しを行った場合にも適用できるよう改正されています。売主が先に壊さなくてよくなったため、実務上は使いやすくなりました。

6. 売却代金が1億円以下であること

世田谷でいちばん引っかかるのが、この条件です。

区内の戸建てや土地は、広さと立地によっては1億円を超えます。1円でも超えれば、この控除は使えません。 共有で相続して分けて売った場合も、全体の合計額で判断されます。

売り出し価格を決める段階で、この線を意識しておく必要があります。 価格の目安は世田谷の土地はいくらかで調べられます。

7. 期限は「相続開始から3年目の年末」

相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。

たとえば2026年5月に相続が起きた場合、期限は2029年12月31日です。売却には数か月かかりますから、実際に動ける時間はもっと短いと考えてください（査定から引渡しまでの流れ）。

制度そのものにも適用期限が定められています。延長されてきた経緯があるため、最新の期限は国税庁の資料でご確認ください。

相続人が3人以上のとき

2024年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円になります。兄弟3人で分けて売る場合などは、想定していた額と変わります。

世田谷区の確認書が要ります

申告のときに、「被相続人居住用家屋等確認書」という書類が必要になります。これは家屋の所在地の市区町村が発行するもので、世田谷区の実家であれば世田谷区へ申請します。

電気・ガスの閉栓証明や、空き家であったことが分かる資料の提出を求められます。発行までに時間がかかりますので、確定申告の直前に慌てないよう、早めに手続きを確認しておいてください。

判断は、売る前に

この控除は、売ってしまってからでは取り返しがつかない要件が並んでいます。貸してしまった、リフォームして住んでしまった、1億円を超える価格で契約してしまった。どれも後から戻せません。

売ることを考えはじめた段階で、一度税理士にご相談ください。 期限と手続きの全体像は相続の期限と手続きの順番に、兄弟で分ける場合の考え方は実家を兄弟で分けるにまとめています。

BATONは世田谷で30年、相続にともなう売却のご相談を受けてきました。税理士との連携も含めて、窓口をひとつにまとめられます。