世田谷で家を売るとき、査定から引渡しまでどのくらいかかるか

「そろそろ売ろうか」と考え始めてから、鍵を渡して現金を受け取るまで。世田谷の住宅の場合、3〜6か月を一つの目安としてお考えいただくことが多いです。

ただしこれは平均的な進み方であって、条件によって前後します。何にどれだけかかるのかが分かっていれば、お子さまの入学に合わせる、相続税の申告期限に間に合わせる、といった逆算ができるようになります。段階ごとに見ていきます。

1. 査定（1〜2週間）

まず相場を知る段階です。査定には2種類あります。

• 机上査定 — 立地や面積、取引事例から算出するもの。数日で出ます
• 訪問査定 — 実際に物件を見たうえで出すもの。日程調整を含めて1〜2週間

世田谷では、同じ町丁目でも道路付けや地型で価格が変わります。机上査定の数字だけで動くと、後から下方修正が入ることがあります。売ると決めているなら訪問査定まで受けてください。

この段階で、購入時の売買契約書と権利証（登記識別情報）を探しておくと後が楽になります。取得費が分からないと税金の見込みが立たず、権利証が見つからないと決済時に追加の手続きが要ります。

2. 媒介契約（数日）

依頼する会社と契約を結びます。専任・専属専任・一般の3種類があり、レインズへの登録期限も報告義務も違います。契約期間は専任・専属専任で3か月以内です。

3. 売り出し〜内見（1〜3か月）

いちばん幅が出るのがここです。

写真撮影、間取り図、掲載開始まで1週間ほど。その後、反響を待ちながら内見に対応します。内見は土日に集中しますので、住みながら売る場合は週末の予定が読みにくくなる点はあらかじめご承知おきください。

世田谷の住宅は、2〜3月と9〜10月に動きが出やすい傾向があります。逆に真夏と年末年始は反響が落ちます。この波を計算に入れて売り出し時期を決められると、期間の見通しが立てやすくなります。

売り出しから2か月ほど動きがない場合は、価格か見せ方のどちらかを見直す段階です。

4. 申込〜売買契約（2週間ほど）

購入申込書が入ったら、価格や引渡し時期の条件を詰めます。買主の住宅ローンの事前審査が通っていることを確認したうえで、売買契約を結びます。

契約時に手付金（売買価格の5〜10%程度が一般的）を受け取ります。この段階で仲介手数料の半額をお支払いいただくことが多くなります。

5. 契約から決済まで（1〜2か月）

買主がローンの本審査を通し、金融機関の融資が実行されるのを待つ期間です。ここは買主側の都合で決まる部分が大きく、売主側で短縮できません。

売主はこの間に、引越し、残置物の処分、抵当権抹消の準備、境界の確認などを進めます。測量が必要な場合は、この期間に収まるかどうかを最初に確認しておく必要があります（境界と測量）。

6. 決済・引渡し（1日）

金融機関の一室で、残代金の受け取り、ローンの完済、所有権移転登記、鍵の引渡しを同時に行います。平日の午前中に設定されることがほとんどです。

住みながら売るか、空にしてから売るか

期間に効いてくるのがこの判断です。

住みながら売る場合、内見のたびに片付けと在宅の調整が必要になります。生活感が残るぶん、買主に広さが伝わりにくいという面もあります。一方で、売却代金を受け取ってから引越しできるので、資金の面では安全です。

空にしてから売る場合、内見の調整が要らず、日程を組みやすくなります。室内も広く見えます。ただし売れるまでのあいだ、二重に住居費がかかります。

世田谷でご住み替えをされる方の場合、売り先行で進めつつ、引渡し日を先に延ばしてもらう交渉が現実的な落としどころになることがあります。契約から決済まで1〜2か月あり、さらに引渡しの猶予をいただければ、仮住まいを挟まずに済むことがあります。

予定より延びるとき、原因はどこか

3〜6か月に収まらない場合、多くは次のどれかです。

• 売り出し価格が市場とずれている — 反響の数を見れば1か月で分かります
• 境界が確定していない — 測量には隣地の方のご都合が絡み、数か月かかることがあります
• 相続登記が済んでいない — 名義が亡くなった方のままでは売れません。2024年4月1日から相続登記は義務化されており（相続登記の義務化）、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内の申請が求められています
• 共有者の意思が揃っていない — 共有物件は、原則として全員の合意がなければ売却できません
• 買主のローン審査が通らない — 融資が下りずに白紙解除となると、募集からやり直しになります

このうち上の3つは、売り出す前に手を打てるものです。ご相談の初回に登記簿と境界の状況を確認しているのは、ここで止まるのを避けるためです。

期限から逆算するとき

**相続した家を売る場合、相続税の申告期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月です。**納税資金を売却代金で用意するのであれば、この10か月から売却期間を引いた時期には動き始めている必要があります。逆算すると、遺産分割の話し合いに使える時間は思ったより短くなります。

お子さまの学区に合わせるのであれば、引越しの時期から6か月前が一つの目安です。

急ぐ事情があるとき

期日が動かせない場合は、不動産会社による買取という選択肢もあります。市場で買主を探すより価格は下がりますが、引渡し日を先に確定できます。仲介と買取のどちらが合うかは、価格と期日のどちらを優先されるかによります（買取と仲介の比べ方）。

BATONでは、最初のご相談のときに「いつまでに」を必ず伺うようにしています。同じ物件でも、期日が決まっているかどうかで売り出しの組み立てが変わるためです。