小規模宅地等の特例は、同居していない子でも使えるのか（家なき子の要件）

世田谷で相続のご相談をいただくとき、**「土地の評価だけで、相続税の基礎控除を超えてしまう」**ということが起こります。区内の住宅地は路線価が高く、100平米ほどの敷地でも評価額がかなりの額になるためです。

そこで大きく効いてくるのが小規模宅地等の特例（租税特別措置法69条の4）です。要件を満たせば、宅地の評価額が最大8割減額されます。

税額が数百万円単位で変わる制度ですが、要件は細かく、誰が相続するかで結論が変わります。以下は概要ですので、適用の判断は必ず税理士へご確認ください。

どれくらい下がるのか

自宅の敷地（特定居住用宅地等）の場合、330平米までの部分について、評価額が80%減額されます。

330平米は、およそ100坪です。 世田谷区の一般的な戸建ての敷地は100平米前後のことが多いので、多くのケースで敷地の全部が対象になります。逆に、区内でも古くからの大きな屋敷地では、上限を超える部分が出てきます。

評価が8割下がるということは、1億円と評価される土地が2,000万円として計算されるということです。相続税が課税されるかどうかの分かれ目になります。

なお、貸している土地（貸付事業用宅地等）は200平米まで50%減、事業用の土地（特定事業用宅地等)は400平米まで80%減と、区分ごとに扱いが違います。

誰が相続するかで、要件が変わります

自宅の敷地について、取得する人ごとに要件が決まっています。

配偶者

要件はありません。 配偶者が取得すれば、そのまま適用できます。同居していたかどうかも、その後住み続けるかどうかも問われません。

同居していた親族

次の2つが必要です。

• 相続税の申告期限（10か月）まで、その家に住み続けること
• 申告期限まで、その土地を所有し続けること

申告期限の前に売ってしまうと、適用できません。 ここは実務で失敗の起きやすいところです。「相続したがすぐに売った」というケースでは、この特例を落としていることがあります。

同居していない親族（いわゆる「家なき子」）

別居していた子でも、条件を満たせば使えます。 ただし要件は厳しくなります。おおむね次のとおりです。

1. 被相続人に配偶者がいないこと
2. 被相続人と同居していた相続人がいないこと
3. 相続開始前3年以内に、自己または配偶者、三親等内の親族、特別の関係のある法人が所有する家屋に住んでいないこと
4. 相続開始時に住んでいる家屋を、過去に自分が所有していたことがないこと
5. 申告期限まで、その土地を所有し続けること（住む必要はありません）

3と4は、2018年4月1日以後の相続について加えられた要件です。それ以前は、親族の持ち家に住んで形式的に「家なき子」を作る、という使われ方がありました。いまはその抜け道が塞がれています。

「賃貸に住んでいる子」であれば当てはまることが多い一方、「自分の持ち家がある子」「親名義の家に住んでいる子」は当てはまりません。

世田谷でとくに気をつけたいところ

二世帯住宅

建物の登記の仕方で結論が変わることがあります。 区分所有として登記されている二世帯住宅は、同居とみなされないことがあります。建て方ではなく登記の状態で判断されるため、事前の確認が要ります。

老人ホームに入所していた場合

被相続人が亡くなる前に施設へ入っていた場合でも、要介護認定を受けているなど一定の要件のもとで、それまでの自宅を対象にできる取扱いがあります。ただし、その家を貸してしまうと外れます。

売却の予定があるとき

申告期限までの所有継続が要件になっているため、「相続してすぐ売る」と特例を落とします。 一方、空き家の3,000万円特別控除は売却が前提の制度です。

どちらを使うのが有利かは、金額と状況によります。 売る前に、両方を並べて試算してもらってください。

税額が0円でも、申告は必要です

これがいちばん見落とされます。 この特例を適用した結果、相続税が0円になる場合でも、申告そのものは必要です。申告しなければ特例は適用されません。

期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月です（相続の期限と手続きの順番）。

まず、土地の評価から

適用できるかどうかを考える前に、そもそも申告が必要な規模なのかを知る必要があります。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。

世田谷の土地の評価の調べ方は世田谷の土地はいくらかにまとめました。BATONは世田谷で30年、相続にともなうご相談を受けてきました。税理士との連携も含めて、窓口をひとつにまとめられます。