世田谷の実家を相続したら。相続登記の義務化で、いつまでに何をするか

「実家を相続したけれど、名義はそのままにしている」——世田谷でご相談をいただくとき、いちばん多いお話です。2024年4月1日から、相続登記（不動産の名義変更）は法律上の義務になりました（不動産登記法第76条の2、令和3年法律第24号による改正）。期限は3年、正当な理由なく過ぎると過料の対象になり得ます。何を・いつまでに・どうすればよいのかを順に整理します。

いつまでに登記すればよいのか

不動産を相続したことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内です。正当な理由なくこれを過ぎると、10万円以下の過料の対象になり得ます（不動産登記法第164条第1項）。

見落としやすいのが、2024年4月1日より前に相続した不動産も対象になる点です。この場合は「2027年3月31日まで」か「相続を知った日から3年以内」の、遅いほうの日が期限になります。何十年も前に相続したまま手つかず、というご実家も含まれます。世田谷区でよくあるのは、祖父母の代の名義のまま建物だけ建て替えている、という形です。

遺産分割が決まらないときの「相続人申告登記」

「兄弟で話がまとまらないので登記できない」というケースは少なくありません。このために用意されているのが相続人申告登記です（不動産登記法第76条の3。相続登記の義務化と同じ2024年4月1日から始まっています）。

• 「自分が相続人のひとりである」ことを法務局へ申し出るだけの手続き
• 申し出れば、その人については登記の義務を果たしたことになる
• 単独で申し出ができ、戸籍も自分が相続人だと分かるぶんだけで足りる
• ただしこれは所有権の登記ではないため、売却や担保の設定はできない

話し合いに時間がかかりそうなときは、まずこの申し出で期限の問題を止め、そのうえで分割協議を進めるのが現実的です（自宅を売ったときの税金）。

住所や氏名が変わったときの登記も義務になりました

あわせて知っておきたいのが、2026年4月1日から始まった住所等変更登記の義務化です（不動産登記法第76条の5）。登記されている所有者の住所や氏名が変わったら、変更の日から2年以内に登記が必要で、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になり得ます。

相続で名義を移した後に引っ越した場合も対象です。登記は「一度やれば終わり」ではないとお考えください。

相続には、ほかにも期限があります

登記だけを見ていると、先に来る期限を逃すことがあります。

「話がまとまらないから、そのままにしておく」がいちばん不利になりやすいのは、この10年の区切りがあるためです。

放置して困るのは「売りたくなったとき」

過料そのものより実務で効いてくるのは、名義が故人のままだと売れないということです。

買主が決まっても、登記が終わっていなければ引き渡しができません。相続人が増えていれば（相続人のひとりが亡くなり、その子どもへ権利が移っているなど）、連絡を取るところからやり直しになります。時間が経つほど関係者は増え、手続きは重くなります。

固定資産税の通知だけが毎年届き、誰も住まないまま管理費用がかかり続ける——という形で費用も積み上がります。

空き家のまま置くと、固定資産税が上がることがあります

住宅が建っている土地は、固定資産税の住宅用地特例で税額が抑えられています。ところが2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法で、「管理不全空家等」に指定され、指導のうえ勧告を受けると、この特例から外れます。従来からある「特定空家等」に加えて、その手前の段階が設けられた形です。

窓が割れている、庭木が道路にはみ出している、といった状態が続くと該当し得ます。誰も住んでいない実家は、放っておくと維持費が上がる方向に動くとお考えください。

まず何から手をつけるか

1. 登記事項証明書を取る。 法務局で誰でも取得できます（オンラインでも可）。今の名義人が誰になっているかがここで分かります
2. 相続人を確定する。 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めます。ここがいちばん時間のかかる作業です
3. 遺産分割の方針を決める。 売る・貸す・住む・そのまま持つ。ここで先に売却の見込み額を知っておくと、話し合いの前提が揃います（査定額の見方はこちらにまとめました）
4. 登記を申請する。 ご自身でもできますが、相続人が多いときや不動産が複数あるときは司法書士へ依頼するのが確実です

売ると決めた場合に確かめておきたい特例

相続した空き家を売る場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（租税特別措置法第35条第3項）という制度があります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど要件が細かく、適用期限も定められています。

使えるかどうかで手取りが大きく変わる一方、判断は個別の事情によります。必ず税理士にご確認ください。

BATONにできること

登記そのものは司法書士の仕事で、税金の判断は税理士の領域です。BATONはその窓口をひとつにまとめる役割を担っています。

• 提携する司法書士・税理士へ、こちらからつなぎます
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「まだ何も決まっていない」段階で構いません。決めるための材料を揃えるところから、ご一緒します。相続のご相談についてもご覧ください。

この記事は2026年8月時点の制度の概要をまとめたものです。個別の判断は、必ず司法書士・税理士等の専門家にご確認ください。