世田谷の崖線沿いで、擁壁のある家を買う前に。見た目では分からない検査済みの有無

世田谷の南西には、国分寺崖線と呼ばれる高低差の帯が続いています。成城、岡本、瀬田、上野毛、等々力のあたりです。緑が多く、高台からの眺めが良いので、この地形に惹かれる方も少なくありません。

こうした土地には、斜面を支えるコンクリートや石の壁があります。擁壁（ようへき）です。擁壁は、家より先に寿命が来ることがあり、造り直すと費用が千万円単位になることもあります。 株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。買う前に見るところを書きます。

なぜ擁壁が問題になるのか

東京都のがけの決まり

東京都建築安全条例6条は、高さ2mを超えるがけの近くに建物を建てるときの決まりを置いています。がけの下端から、がけの高さの2倍以内の範囲に建てる場合は、原則として擁壁が要ります。

たとえば高さ3mのがけなら、6m以内が対象です。がけの上の土地でも下の土地でも、距離によって建て方の制限がかかります。斜面の角度が30度以下の場合など、安全上の支障が無いと認められるときは緩和があります。

古い擁壁は「安全な擁壁」に数えられないことがある

ここが一番の注意点です。今の家が問題なく建っていても、建て替えのときに、今ある擁壁が安全と認められないと、造り直しや、建物の基礎を深くする工事を求められることがあります。

判断の手がかりになるのが検査済証です。高さ2mを超える擁壁は、築造に確認の手続きが要ります。宅地造成の許可や開発許可の検査済証がある擁壁は、安全の裏付けになります。古い擁壁には、書類が残っていないものが多くあります。

目で見て分かること

• 石の積み方。 大谷石の積み上げや、石を積んだだけの空石積みは、古い時代のものです
• 増し積み。 古い擁壁の上にブロックを積み足した形は、荷重に耐える計算がされていないことがあります
• 水抜き穴。 壁の中の水を逃がす穴です。穴が無い、詰まっている擁壁は、水の圧力が溜まります
• ひび割れ、ふくらみ、傾き。 大きなひびや、中央のふくらみは、専門家に見てもらう理由になります

見た目がきれいでも、内部の鉄筋や裏込めは見えません。目視で分かるのは、悪い兆しがあるかどうかまでです。

買う前に確かめること

書類

世田谷区の窓口で、擁壁の確認や検査の記録が残っているかを調べます。売主に、造った時期と工事の資料を尋ねてください。

擁壁の持ち主

擁壁が自分の土地の中にあるのか、隣の土地なのか、境界の上なのかを確かめます。隣の土地を支えている擁壁は、造り直すときに隣の方との話し合いが要ります。 測量図で境界の位置を見てください（境界と測量）。

区域の指定

斜面の近くは、土砂災害警戒区域に指定されていることがあります。世田谷区内にも指定があり、特別警戒区域では建築に制限がかかります。宅地造成及び特定盛土等規制法（2023年5月26日施行）の規制にかかることもあります。ハザードマップと重要事項説明書で確かめてください（世田谷のハザードマップの読み方）。

費用の見込み

擁壁の造り直しの費用は、高さと長さ、工事車両が入れるかで大きく変わります。数百万円から、条件によっては1,000万円を超えることもあります。 崖線沿いは道が細く、重機が入りにくい土地もあります。気になる土地は、契約の前に建築士や工事会社の意見を聞いてください。

ローンと売るとき

金融機関によっては、擁壁に不安のある土地の担保評価を低く見ることがあります。事前審査が通っていても、物件を決めたら改めて通してください（事前審査から融資実行まで）。

売るときも、次の買主は同じことを確かめます。安く買えたとしても、そのぶん売るときの価格も伸びにくいと考えておいてください。

正直に申し上げると

• 高台の眺めと緑は、お金で替えられない良さがあります。 擁壁があるから避けるべき、というお話ではありません。費用と手間を知ったうえで、価値があると判断される方もいらっしゃいます
• 擁壁を造り直さずに、基礎を深くする方法で建て替えられることもあります。やり方は土地ごとに異なります
• 検査済証が無い擁壁が、そのまま危険という意味ではありません。ただ、安全であることを示す書類が無い状態です
• 擁壁の安全性の判断は建築士に、建築の可否は世田谷区の建築の窓口にご確認ください

まとめ

検査済証の有無、擁壁の持ち主、造り直しの費用。この3つを契約の前に調べると、高台の土地の値段が理由のあるものとして読めます。 崖線沿いの街の暮らしは等々力・尾山台・上野毛で暮らすにまとめました。

気になる土地の擁壁について、窓口での調査から一緒に進めることもできます（不動産購入・物件探し）。