世田谷で中古マンションを買ってリノベーションする。買う前に管理規約で確かめること

世田谷で新築マンションの価格が上がるなか、駅に近い中古を買って中を作り直す方が増えています。立地を優先し、内装は自分たちで決める。理にかなった選び方です。

ただ、買った後に、やりたかった工事ができないと分かることがあります。マンションの部屋には、所有者でも変えられないところがあるためです。株式会社BATONは世田谷区宮坂で売買のご相談を受けてきました。買う前に確かめることを書きます。

自分で変えられるのは「専有部分」だけ

マンションは、部屋の内側の専有部分と、建物全体の共用部分に分かれています。

• 専有部分：内装・床・壁紙・キッチンや浴室の設備など
• 共用部分：構造の壁と柱、窓サッシ、玄関ドア、バルコニー、縦の配管など

窓サッシと玄関ドアは、多くのマンションで共用部分です。 断熱を良くしたくても、サッシを替えられないことがあります。その場合は、内側に窓を足す内窓で補います。

管理規約で読む3つのところ

床材の遮音

フローリングに替えるとき、遮音の等級を決めているマンションがあります。カーペットや畳からフローリングへの張り替え自体を禁じている規約もあります。下の階への音は、マンションの揉めごとで最も多いものの1つです。 規約に等級の指定があるかを、買う前に確かめてください。

水回りの移動

キッチンや浴室を部屋の反対側へ動かしたい場合、排水管に勾配が要ります。床下の高さが足りないと、動かせる距離は限られます。 1970〜80年代のマンションには、床のコンクリートに配管が埋め込まれていて、ほとんど動かせないものもあります。

電気の容量

IHや食洗機、エアコンを増やすと、電気の容量が足りなくなることがあります。建物全体の容量に上限があり、部屋ごとに増やせないマンションもあります。

規約のほかに、工事の届け出の手続き、工事できる曜日と時間、使用細則も確かめてください。

建物そのものの状態

内装をいくら新しくしても、建物の寿命は変わりません。買う前に、長期修繕計画と修繕積立金の残高、大規模修繕の履歴を見てください（中古マンションは管理を見る）。

1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震の建物は、耐震診断の有無と結果を確かめてください。住宅ローン控除の扱いも変わります（住宅ローン控除が使えるかどうか）。

内見で見ること

作り直す前提で見るときは、見るところが変わります。壁紙や設備の古さは気にしなくて構いません。

• 天井の高さと梁の位置。 天井を上げられるか、間取りを変えたときに梁が邪魔にならないかが分かります
• 構造の壁がどこにあるか。壁式構造のマンションは、部屋を仕切る壁の一部が構造の壁で、取り払えません
• 窓の向きと数。窓は共用部分なので、位置は変えられません
• 上下左右の部屋の音。平日の夜に一度行けると分かります

内見には施工会社か建築士に同行してもらうと、その場で「ここは動かせる、ここは動かせない」が分かります。

費用とローン

全面的に作り直すと、70㎡前後の部屋で1,000万円を超えることも珍しくありません。どこまで手を入れるかで大きく変わります。

物件の購入とリノベーションの費用を、1本の住宅ローンにまとめられる金融機関があります。 別々にリフォームローンを組むより金利が低くなりやすく、ここが中古を買って作り直すときの要になります。ただし、物件の契約の前に工事の見積が要るので、内見の段階から施工会社に同行してもらう段取りになります。

工事の期間は2〜3か月です。その間は今の住まいの家賃とローンの返済が重なります。引き渡しから入居までの流れは家を買うまでの流れにまとめました。

リノベーション済みの物件との違い

不動産会社が買い取って作り直し、売っている物件もあります。売主が宅建業者になるので、引き渡しから2年以上の契約不適合責任が付きます（宅建業法40条）。見えない部分を誰が直したかが分かりにくいので、配管を替えたか、工事の記録を見せてもらってください。

正直に申し上げると

• 壁や床を剥がしてはじめて分かる傷みがあります。見積の1〜2割は予備として見ておいてください
• 自分の好みに作り込んだ部屋は、売るときに買主の好みと合わないことがあります。作り込むほど、売るときの値段は上がりにくくなります
• 工事の可否は管理組合の判断です。最終的には管理会社と施工会社にご確認ください

まとめ

立地で選び、中を作り直す。この選び方が効くのは、管理規約と建物の状態が、やりたい工事を許す場合です。 部屋を見る前に、規約を読んでください。

気になる中古マンションのURLをお送りいただければ、規約と修繕の状態を確かめてお伝えします（不動産購入・物件探し）。