専任・専属専任・一般。世田谷で家を売るときの媒介契約の選び方

売却を依頼するとき、不動産会社と結ぶのが媒介契約です。3種類あり、どれを選ぶかで会社側に課される義務が変わります。説明を受けないまま押印してしまうことがある書類でもあるので、違いを押さえておいてください。

根拠は宅地建物取引業法第34条の2です。

3種類の違い

レインズ（指定流通機構）は、不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組みです。ここに載って初めて、他社が買主を連れてこられる状態になります。

一般媒介の落とし穴

「複数社に頼めるなら、そのほうが有利では」と考えるのは自然です。実際、需要の厚い人気エリアの物件では機能することもあります。

ただし会社側から見ると、一般媒介は費用をかけても他社で決まれば1円にもならない契約です。広告費や写真撮影、オープンハウスの人手をどこまで投じるかという判断で、専任の物件が優先されやすくなります。

さらに、レインズへの登録義務も報告義務もありません。「頼んだつもりだったが、実は何も動いていなかった」という状態が、いちばん起きやすいのがこの形です。

一般媒介を選ぶのであれば、レインズへの登録と定期的な報告を契約書に特約として書き込むことをおすすめします。

「囲い込み」という問題

専任・専属専任には、別の注意点があります。

売主から専任で預かった会社が、レインズに登録だけしておきながら、他社から問い合わせが来ても「商談中です」と断ってしまう。そして自社で買主を見つけ、売主と買主の双方から手数料を受け取る——これが囲い込みと呼ばれるものです。

売主から見ると、買主候補の数が減るので、売れるまでの期間が延び、価格も下がりやすくなります。

国土交通省はこの問題への対応を進めており、2025年1月からは、レインズ上で物件の取引状況を登録・表示する運用や、囲い込みを行った業者への監督の考え方が整理されています。制度の詳細は改正が続いている分野ですので、最新の内容は国土交通省の公表資料をご確認ください。

契約前に確かめておきたいこと

1. レインズの登録証明書を必ずもらう

登録すると発行される書面です。ここに記載されたIDとパスワードで、売主ご自身がレインズの画面から自分の物件の登録内容と取引状況を確認できます。これを渡さない会社には理由を尋ねてください。

2. 報告の中身を決めておく

「反響が◯件、内見が◯件、その方々の反応はこうでした」まで含めた報告かどうか。「順調です」だけの報告では、価格を見直すべきかどうかの判断ができません。

3. 契約期間は3か月

専任・専属専任は3か月以内と定められています。自動更新にはならず、更新には売主の申し出が必要です。3か月は、動きを見て会社を選び直すための期間でもあります。

4. 両手取引になる場合の説明

自社で買主も見つけた場合にどう扱うのか、あらかじめ聞いておいてください。それ自体が違法なわけではありませんが、方針を明らかにできる会社かどうかは一つの目安になります。

専属専任が向くのはどんなときか

専属専任は、ご自身で買主を見つけた場合でも会社を通す必要があります。制約が強いぶん、報告は1週間に1回以上、レインズ登録は5営業日以内と、会社側の義務も厚くなります。

• 早く確実に動いてほしい
• 平日に問い合わせ対応をする余裕がない
• 知人に売る予定はない

こうした場合には、専属専任のほうが合っていることがあります。逆に「近所の方から声がかかるかもしれない」「親族に譲る可能性が残っている」のであれば、専任にしておくほうが安全です。

途中でやめられるのか

媒介契約は3か月以内と定められていますが、期間の途中で解除できないわけではありません。会社側に義務違反（報告をしない、レインズに登録しないなど）があれば解除できますし、そうでなくても話し合いによる解約は可能です。

ただし、それまでにかかった広告費などの実費を請求される場合があります。契約書に解除についての定めがどう書かれているかは、押印の前に読んでおいてください。

価格を下げる提案が来たとき

売り出して1か月ほど経つと、価格の見直しを提案されることがあります。これ自体は自然なことです。市場の反応を見て調整するのは、売却の通常の進め方です。

判断のために確かめたいのは、その提案に数字が付いているかです。

• 広告からの反響が何件あったか
• そのうち内見に至ったのが何件か
• 内見された方が、何を理由に見送られたか

反響がそもそも少ないのなら、価格ではなく見せ方（写真、間取り図、掲載先）の問題かもしれません。内見は入るのに決まらないのなら、価格か、物件そのものの説明の問題です。理由が分かれば、打ち手は値下げだけではありません。

「そろそろ下げましょう」とだけ言われたときは、この3つを聞いてみてください。答えられるかどうかで、3か月をどう使ってきた会社なのかが分かります（不動産会社の見極め方）。

どれを選ぶか

世田谷のように取引が動くエリアでは、専任媒介を選び、レインズの登録証明書と報告の質で会社をはかるのが、多くの場合に落ち着く選択です。1社に任せることで責任の所在がはっきりし、それでいて自分で買主を見つけた場合の道も残ります。

大切なのは種類そのものより、その会社が3か月のあいだに何をしてくれるかです。契約の前に、売り出しから引渡しまでの進め方を具体的に説明してもらってください（査定から引渡しまでの流れ）。