売ったあとに揉めないために。契約不適合責任と、告知書の書き方

売却で本当に困るのは、売れないことよりも、引き渡した後に連絡が来ることかもしれません。

「雨漏りがします」「床下がシロアリにやられています」。すでに代金は使ってしまった、住み替え先に引越した後。そこから修理費を求められる、というのは避けたい事態です。

これを避けるための仕組みが、契約不適合責任と告知書です。順に見ていきます。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年（令和2年）4月1日に施行された改正民法により、それまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。

変わったのは呼び名だけではありません。判断の基準が変わりました。

• 以前 — 「隠れた瑕疵」があったかどうか。買主が知り得なかった欠陥かどうかが問われました
• 現在 — 引き渡したものが「契約の内容に適合しているか」

つまり、契約書に何が書かれているかが基準になります。「雨漏りがある」と書いたうえで売れば、雨漏りしていても契約不適合ではありません。書かずに売れば、契約不適合になり得ます。

買主が求められること

契約不適合があった場合、買主は次を求めることができます。

1. 追完請求 — 修補してほしい
2. 代金減額請求 — 追完されない場合、その分の代金を返してほしい
3. 損害賠償請求
4. 契約の解除 — 目的を達せられないほどの不適合である場合

以前より買主の手段が整理され、選べる形になっています。

期間はどれくらいか

民法の原則では、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば足りるとされています。ただし個人間の売買では、特約で期間を短く定めるのが一般的です。

実務では「引渡しから3か月」とする例が多く、対象を雨漏り・シロアリ・主要な構造部分の腐食・給排水管の故障といった項目に限定する形が取られます。

なお売主が宅地建物取引業者で買主が個人の場合、宅地建物取引業法第40条により、引渡しから2年以上とする特約でなければ、民法の規定より買主に不利な定めは無効となります。個人が売主の場合とは扱いが異なります。

また、売主が知りながら告げなかった事実については、特約で期間を短くしていても責任を免れられません。ここが次の話につながります。

告知書が売主を守る

売買のときに売主が作成するのが、告知書（物件状況等報告書）です。物件の状態について、知っていることを書いて買主に渡す書面です。

主な項目は次のようなものです。

• 雨漏り、水漏れの有無と履歴
• シロアリの被害、駆除の履歴
• 給排水管の不具合
• 建物の傾き、増改築やリフォームの履歴
• 境界の状況、越境の有無（境界と測量）
• 近隣の施設や騒音、周辺環境で気づいていること
• 事件・事故など、心理的に影響する事柄

これを「不利なことは書かないほうがいい」とお考えになる方がいらっしゃいますが、逆です。

書いて渡せば、それは契約の内容の一部になります。買主は承知したうえで買うことになり、後から責任を問われる根拠がなくなります。書かずに隠して売ると、特約で期間を短くしていても責任が残ります。

告知書は、買主のための書類であると同時に、売主を守る書類です。

書き方のこつ

• **分からないことは「不明」と書く。**知らないことを「無し」と書くと、後から問題になります。相続で引き継いだ家であれば、「不明」が並ぶのは自然なことです
• 直したことも書く。「10年前に雨漏りしたが、業者に修理してもらい以後は発生していない」と書いてください。履歴があること自体はマイナスではありません
• **周辺のことも書く。**近くに工場がある、朝夕に騒音がある、といったことは、住んでいる方にしか分かりません

人の死に関する告知

物件内で亡くなられた方がいらっしゃる場合、どこまで伝えるべきかは判断の難しい部分でした。

国土交通省は2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、実務上の一定の考え方を示しています。老衰や病死といった自然死については原則として告げる必要がないとする一方、事案によって扱いが異なります。個別の判断は慎重を要しますので、該当しそうな場合は必ずご相談ください。

建物状況調査という選択肢

既存住宅の売買では、建築士による**建物状況調査（インスペクション）**を利用する方法もあります。2018年4月1日に施行された改正宅地建物取引業法により、媒介契約の際に調査のあっせんの有無を示すことが求められています。

事前に建物の状態を調べておけば、告知書に書ける内容が具体的になり、買主も安心して検討できます。費用はかかりますが、引渡し後の紛争を避けるという意味では、検討に値する選択肢です。

隠さないことが、いちばん安全

売却の相談で「これは言わないほうがいいですよね」と伺うことがあります。お答えはいつも同じで、書いてください、です。

伝えたうえで納得して買っていただくほうが、結果的に売主にとって安全です。責任そのものを避けたい場合は、買取という選択肢もあります（買取と仲介）。世田谷は地縁の濃い地域で、後から近隣を通じて事情が伝わることもあります。BATONでは告知書の記入をご一緒しながら、何をどこまで書くかを整理するようにしています。