買取と仲介、どちらで売るか。世田谷で価格と期日を天秤にかける

家を売る方法は一つではありません。大きく分けて、仲介と買取の2つがあります。

• 仲介 — 不動産会社が広告を出し、市場で買主を探す。売主と買主のあいだを取り持つ
• 買取 — 不動産会社そのものが買主になる。会社が直接買い取る

どちらが良い・悪いという話ではなく、何を優先されるかで選ぶものです。順に見ていきます。

価格の差

一般に、買取価格は市場で売れる価格を下回ります。相場の7〜8割程度が目安として語られることが多く、物件の状態によってはさらに開きます。

なぜ下がるのかというと、買い取った会社は、その後にリフォームをして、広告費をかけて、次の買主を探し、その間の固定資産税や金利を負担するからです。その分と利益を織り込んだ金額が買取価格になります。買い叩かれているというより、会社側が引き受けるリスクと手間の分とお考えいただくと近いです。

買取に向いているとき

価格が下がってもなお買取を選ぶ理由があるのは、次のような場合です。

期日が動かせない

離婚に伴う財産分与、相続税の納付期限、住み替え先の決済日。「いつまでに現金が必要」がはっきりしている場合、仲介は買主が現れるかどうかに左右されます。買取なら契約の時点で引渡し日と金額が確定します。

近隣に知られたくない

仲介では、ポータルサイトへの掲載やチラシで物件が公になります。買取は広告を出さないため、売りに出していることが周囲に伝わりにくくなります。世田谷のように地縁の濃い地域では、これを理由に買取を選ばれる方がいらっしゃいます。

内見の対応が難しい

遠方にお住まいの相続人の方、お仕事で土日が空かない方。買取であれば、繰り返しの内見対応が要りません。

クセのある物件

再建築不可、接道が足りない、越境がある、建物が古い、残置物が多い。こうした物件は、一般の買主が住宅ローンを組みにくく、仲介では買主が限られます（接道と再建築不可）。買取であれば会社が引き受けたうえで整備します。

契約不適合責任を負いたくない

個人の売主が仲介で売る場合、引渡し後に雨漏りやシロアリが見つかると、修補や代金減額を求められることがあります。買取では、この責任を免責とする契約が一般的です（契約不適合責任と告知書）。相続した家で「建物の状態が分からない」場合には、これが大きな安心材料になります。

買取保証という中間の選択肢

一定期間は仲介で市場に出し、期間内に売れなければ、あらかじめ決めた価格で会社が買い取る——これが買取保証です。

「できれば高く売りたい。でも◯月までには確実に現金化したい」という場合に合います。ただし、保証価格は最初に取り決めますので、その水準が妥当かどうかを確かめてから契約してください。

買取を選ぶときに気をつけること

**複数社に当たってください。**買取価格は会社によってはっきり差が出ます。リフォームの自社体制を持っている会社、その学区や沿線の再販に強い会社では、出せる金額が変わります。1社の提示だけで判断するのは避けたいところです。

もう一つ。媒介契約を取るために高めの買取価格を提示し、後から下げてくるという進め方には注意が必要です。査定書に金額の根拠（再販の想定価格、必要なリフォーム費用）が書かれているか、口頭ではなく書面で受け取れるかを確認してください。

進み方の違い

同じ「売る」でも、手順そのものが変わります。

見落とされやすいのが下の3行です。買取では仲介手数料がかからないため、価格差がそのまま手取りの差になるわけではありません。比べるべきは提示価格ではなく、諸費用を引いた後の手取りです（売却にかかる費用）。

残置物についても、仲介ではご自身で処分の手配と費用の負担が必要ですが、買取ではそのまま引き取ってもらえることがあります。長く住まわれた戸建てでは、この差が数十万円になることもあります。

買取価格の根拠を聞く

買取を扱う会社に見積もりを依頼するとき、次の3点を尋ねてみてください。

1. 再販するときの想定価格はいくらか
2. リフォームにいくらかける想定か
3. その物件をどういう買主に売るつもりか

答えられる会社は、その物件をどう扱うかを具体的に考えています。逆に「相場からするとこのくらいです」としか返ってこない場合、金額の根拠が薄いか、後から下げる余地を残している可能性があります。

世田谷は学区や駅からの距離で買主層が変わるエリアです。そこを説明できるかどうかは、地域を見ている会社かどうかの目安にもなります。

まず仲介で試す、が基本

期日に余裕があるのであれば、まず仲介で市場に出してみるほうが、手取りは大きくなる可能性があります。世田谷は買い手が付きやすいエリアです。数か月動かして反応を見てから買取に切り替えても、遅くはありません。

逆に、期日が決まっている、あるいは物件に事情がある場合は、最初から買取を含めて比べたほうが、無駄な時間を使わずに済みます。

BATONでは、仲介で売った場合の想定価格と、買取だった場合の金額を並べてお出しするようにしています。差額を見たうえで、どちらを選ぶかはお客さまにお決めいただく形です。