世田谷で家を買う前に決める4つのこと。予算・立地・建物・出口

住まいの購入で失敗する方の多くは、物件を見る前に決めておくべきことを、物件を見ながら決めています。 内見を始めると、どうしても目の前の一軒に気持ちが引っ張られるからです。順番を逆にしてください。決めるのは「予算」「立地」「建物」「出口」の4つで、世田谷で買う場合の見方を書きます。

1. 予算。「借りられる額」ではなく「返せる額」

いちばん多い失敗が、銀行が貸してくれる額をそのまま予算にしてしまうことです。

まず、物件価格のほかに現金で用意するものがあります。中古なら物件価格の7〜10%程度が目安です。

入居後も、マンションなら管理費と修繕積立金、戸建てなら将来の外壁塗装や設備交換のための積み立てが要ります。家賃と月々の返済額だけを比べないでください。

そのうえで、金利が上がったときの返済額で試算します。 変動金利で借りる場合、今の返済額で成り立っていても、上昇局面で余裕がなくなることがあります。教育費や車の買い替えなど、先のライフイベントも並べて考えてください。

2. 立地。後から変えられないのはここだけです

内装も設備もあとで直せますが、場所だけは直せません。 ここに一番時間をかけてください。

世田谷区で見ておきたい点です。

• 駅からの道を実際に歩く。 区内は坂が多く、徒歩分数と体感がずれます。 帰りが上り坂かどうかは毎日効いてきます
• 時間帯を変えて何度も行く。 平日の朝、平日の夜、休日。街灯、人通り、踏切の待ち時間は時間帯で変わります
• ハザードマップ。 世田谷区は谷と川沿いの低地があり、同じ町内でも浸水想定が変わります
• 用途地域。 隣の空き地や古い建物に、将来どのくらいの高さの建物が建つのか。第一種低層住居専用地域なら日当たりは守られやすくなります
• 学区。 世田谷区は学区で人気が変わり、売るときの問い合わせ数にも表れます

3. 建物。見た目より性能を見る

キッチンやリビングの印象に引っ張られがちですが、確認すべきは性能です。

• 耐震。 1981年（昭和56年）6月1日から新耐震基準です。それ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震」と呼ばれます
• 断熱。 サッシと窓ガラス（単板か複層か）を必ず見てください。冬の寒さは、住んでから直すといちばん高くつきます
• インスペクション（建物状況調査）。 2018年4月1日施行の改正宅地建物取引業法で、宅建業者は媒介契約時に調査業者をあっせんできるかを書面で示すことになっています。買主側からも依頼できます

新築マンションは建築コストの上昇で、同じ価格帯でも専有面積が狭くなる傾向があります。数字上の面積より、廊下が短く居室が広いか、柱が室内に出ていないか、収納が動線に沿っているかという有効面積で見てください。

4. 出口。「一生住むから関係ない」は危険です

転勤、親の介護、家族構成の変化。人生には予定外のことが起きます。いざというときに「売れる」「貸せる」ことは、選択肢そのものです。

価格が落ちにくいのは、駅からの距離が近い、管理状態がよい、需要のある広さの物件です。とくにマンションは「管理を買え」と言われるほど、管理組合の運営が将来の価値を左右します（中古マンションの見方はこちら）。

世田谷区は新築の供給が限られた地域です。まとまった土地が出にくく、低層の制限が広くかかっているため、取引の中心は中古になります。裏を返せば、中古でも需要が途切れにくいということです。

進め方の順番

1. 資金計画を立てる。 手元の現金、援助の有無、毎月いくらまでなら無理がないか
2. 住宅ローンの事前審査を、複数の金融機関で受ける。 借入可能額と金利を比べる
3. 譲れない条件を3つまでに絞る。 全部を満たす物件は出てきません
4. 内見する。 時間帯を変えて、周辺も歩く
5. 申し込み・契約。 重要事項説明書は必ず事前にもらって読む
6. 決済・引き渡し

契約のときに必ず確認するのが住宅ローン特約です。ローンの承認が下りなかった場合に契約を解除でき、手付金が戻る条件のことで、期限が切られています。 手付金の額と、解除できる期日を必ず押さえてください。

迷ったら、貸した場合とも比べる

「買う」と決めきる前に、同じ条件で借り続けた場合の総額とも比べてみてください。世田谷は賃貸の選択肢も多い地域です。

BATONは代表が2級FP技能士で、購入・賃貸・住み替えを同じ紙の上で比べられる形にしてお出ししています。査定や資金計画に別途費用はいただきません（売り先行か買い先行か）。

売却・購入のご相談は、迷っている段階からで構いません。「今は買わない」という結論もあります。

税制や住宅ローン控除の要件は年によって変わります。個別の判断は税理士・金融機関にもご確認ください。