世田谷の賃貸を、自分の部屋にする。原状回復できる範囲でできること

「賃貸だから、手を入れられない」と諦めている方は多いのですが、退去のときに元へ戻せる範囲でできることは、思ったより多くあります。

大事なのは、やってよいことと、確実に負担になることの線引きをはじめに知っておくことです。ここを曖昧にしたまま手を入れると、退去のときに請求されます。

線引きは「元に戻せるか」

賃貸で借りた部屋は、退去のときに原状回復して返します。ただし、通常の使用によって生じた損耗と経年変化については、借りた側は原状回復の義務を負いません（民法621条かっこ書、2020年4月1日施行）。

問題になるのは、入居者が手を加えたことによる傷や跡です。ここは通常の使用にあたらないため、借りた側の負担になります。判断の実務的な基準は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にまとめられています（退去時の原状回復）。

つまり、跡が残らなければよいということです。

壁は「貼ってはがせるもの」で

はがせる壁紙・ウォールステッカー

いまは、はがせるタイプの壁紙が広く出回っています。一面だけ色を変えるだけで、部屋の印象は大きく変わります。

ただし**「はがせる」と書いてあっても、貼る相手によります。** 古いクロスや、表面がざらついた壁紙に貼ると、はがすときに元のクロスごと持っていかれることがあります。目立たない場所で試してから、全面に貼ってください。

マスキングテープを下地にする

確実なやり方は、先に幅の広いマスキングテープを壁に貼り、その上に両面テープで留める方法です。壁とテープの間にもう一枚挟まるので、はがすときに壁紙を傷めにくくなります。

避けたいのは、強粘着の両面テープを直接壁に貼ること。 はがすときに必ず跡が残ります。

釘とビスは慎重に

画鋲やピンの穴は、下地ボードの張替えが不要な程度であれば、通常の使用の範囲として扱われるのが一般的です。一方、ビスや太い釘で開けた穴、アンカーを打った跡は、借りた側の負担になります。

棚を付けたいときは、床と天井で突っ張る柱を使えば壁に穴を開けずに済みます。ただし天井が石膏ボードだと荷重に耐えられないことがあるので、重いものを載せる前に構造を確かめてください。

照明を替えると、いちばん変わります

意外に知られていませんが、天井の照明器具は交換できます。 多くの部屋は引掛シーリングという規格の金具が付いていて、器具を回して外し、別のものを付けられます。外した器具は捨てずに保管し、退去のときに戻します。

備え付けの白い蛍光灯を、電球色の器具に替えるだけで部屋の空気は変わります。工事も要りません。

天井に触りたくなければ、フロアランプやクリップライトを足すだけでも十分です。天井の照明を消して、低い位置の光をいくつか置くと、同じ部屋とは思えないほど落ち着きます。

和室は、選択肢から外さないでください

世田谷は木造アパートや築年数の経った物件が多く残っている区で、和室付きの部屋がまだ手が届く家賃で出てきます。 「和室＝古い」で候補から外している方が多いのですが、もったいないと思うことがあります。

畳の部屋には、フローリングにない利点があります。

• 使い方を決めなくてよい。 家具を置かないぶん、くつろぐ場所にも、来客時の寝室にも、子どもが遊ぶ場所にもなります
• 足音と衝撃を吸収する。 小さなお子さんのいるご家庭では、階下への音の面で効いてきます
• 調湿する。 湿気の多い季節に、床が冷たく湿った感じになりにくい

北欧系の家具やモダンな照明と畳は、意外なほど噛み合います。低い家具で揃えると、天井が高く見えます。

ひとつだけ注意があります。 畳の上にラグやウッドカーペットを敷きっぱなしにすると、下でカビとダニが出ます。 敷くなら定期的にめくって風を通すか、下に調湿シートを入れてください。畳の傷みは退去のときの負担になります。

畳そのものを替えたくなったときは、上に置くタイプの置き畳を使えば、元の畳を傷めずに色を変えられます。

やると、確実に負担になるもの

• 強粘着の両面テープ、接着剤で貼るタイプのフロアタイル
• ビス・アンカーによる穴
• 造作（下駄箱・カウンター・建具）の取り外し。外すこと自体が変更にあたります
• エアコンや給湯器の勝手な交換。設備は貸主のものです
• 喫煙。壁紙のヤニと臭いは、部屋全体の張替えになることがあります

迷ったら、手を入れる前に管理会社へ一言確認してください。 「これは大丈夫ですか」と聞くのは、退去のときに揉めるよりずっと安く済みます。承諾をもらったら、メールなど文字の残る形で残しておくこと。

部屋を探す段階でできること

内見のときに「ここに棚を付けたい」「この壁を変えたい」と思ったら、その場で聞いてしまうのがいちばん早いです。建物によっては、貸主が模様替えに寛容なこともあります。

内見で見るところは内見のチェックリストに、音の対策は世田谷の賃貸でできる防音対策にまとめています。

BATONは世田谷で30年、この区の賃貸を見てきました。「この部屋、こう住めますか」というご相談こそ、地元の会社に聞いてください。