世田谷の賃貸で退去時に揉めないために。原状回復はどこまで借主の負担か

賃貸で最も多いご相談は、契約のときではなく退去のときに来ます。「敷金がほとんど返ってこなかった」「クロスの全面張替え代を請求された」というものです。

金額の大小より、根拠が分からないまま請求されることが不安の正体だと思います。ここでは、どこまでが借りた側の負担なのかを、法律とガイドラインに沿って整理します。

原則は、法律に書かれています

2020年4月1日施行の改正民法で、それまで判例と実務で積み上がってきた考え方が条文になりました。

賃借人は、通常の使用によって生じた損耗と経年変化については、原状回復の義務を負いません（民法621条かっこ書）。

つまり、普通に住んでいれば起きる汚れや傷みは、原則として貸す側の負担です。家賃には、その分があらかじめ含まれていると考えられているためです。

あわせて、敷金は「賃料などの債務を担保する目的で預けた金銭」と定義され、賃貸借が終わって明け渡したときに、債務を差し引いた残りを返さなければならないことも明記されました（民法622条の2）。「敷金は返らないもの」ではありません。

どちらの負担になるのか

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）が、判断の実務的な基準になっています。おおよその線引きは次のとおりです。

貸す側の負担になりやすいもの

• 家具の設置による床のへこみ、設置跡
• 日照など自然現象によるクロス・畳の変色
• テレビ・冷蔵庫の裏の電気やけ（黒ずみ）
• 画鋲・ピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度のもの）
• 次の入居者を決めるためのハウスクリーニング、鍵交換

借りた側の負担になりやすいもの

• 引っ越し作業でつけた傷、こぼした飲み物の跡を放置してできたシミ
• 結露を放置して広がったカビ、それによる腐食
• タバコのヤニ・においによる変色（部屋全体に及ぶことがあります）
• ペットによる傷・におい
• 掃除を怠ったことによる油汚れ、水回りの水垢

**見て分かるとおり、境目は「普通に住んでいたか」ではなく「手入れをしていたか」**にあります。結露そのものは避けられなくても、放置したかどうかは問われます。

経過年数の考え方

もうひとつ大事なのが、時間が経つほど借主の負担割合は下がるという考え方です。クロスは6年で価値がほぼなくなるものとして扱われるため、6年住んだ部屋のクロスを借主が全額負担する、という請求は通りにくくなります。

東京都だけにある「東京ルール」

ここが、東京で借りる方に知っておいていただきたいところです。

東京都には**「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」**（2004年10月1日施行、通称「東京ルール」）があります。宅地建物取引業者が居住用の賃貸借を仲介するとき、契約の前に、退去時の通常損耗の復旧は原則として貸主の負担であることなどを、書面で説明する義務を負っています。

契約のときに、この説明書を受け取っているはずです。 退去で揉めたときは、まず契約書と一緒にこれを見返してください。

特約は、あれば必ず有効というわけではありません

「退去時にハウスクリーニング代として○円を負担する」「クロスの張替え費用は借主負担とする」といった特約は、実際によく置かれています。

こうした特約が有効とされるには、おおむね次の要件が必要と考えられています。

1. 特約に合理的な理由があること
2. 借主が、通常の原状回復義務を超える負担を負うことを認識していること
3. 借主がその義務を負うことを承諾していること

金額が書かれておらず、説明も受けていない特約は、後から争いになりやすいところです。契約前に、負担する範囲と金額を明示してもらってください。

実際に請求が来たら

1. 見積書の内訳を出してもらう。 「原状回復費用一式」では判断できません
2. 経過年数を確認する。 何年住んだか、その部位の耐用年数は何年か
3. 契約時の写真と、入居時の状況報告書を出す。 ここで効いてきます
4. それでも折り合わないときは、世田谷区の消費生活センターや東京都の相談窓口へ

入居のとき、部屋中の写真を撮っておくこと。 傷や汚れは日付の入った写真が残っていれば話が早く済みます。5分の手間が、数万円を分けます。

借りる前に見ておきたいこと

契約前に確かめるところは内見のチェックリストに、初期費用の内訳は初期費用と仲介手数料にまとめています。引っ越しの段取りは世田谷区に引っ越すときの手続きをご覧ください。

BATONは世田谷で30年、賃貸のご相談を受けてきました。契約書のどこを見ればよいか分からない、というご相談だけでも構いません。